Mer om boendepriser och KPI

I mitt förra inlägg hävdade jag att priset på boende inte korrekt reflekteras i vårt svenska konsumentprisindex.

Jag tänkte idag fortsätta diskussionen genom att diskutera några olika strategier som används i olika länder för att hantera boendepriser i inflationsmått. Beroende på landets bostadsmarknads egenskaper och avsikten med indexet så kan olika ansatser vara lämpliga. En varning kan utfärdas för att detta inlägg blir mer teoretiskt än det föregående och att det är bra att ha läst det föregående inlägget innan man läser detta.

Låt oss börja med den strategi som nog fortfarande kan anses vara den normala, rental equivalence-strategin.

Rental equivalence handlar om att likställa boende i en bostad man själv äger med boende i hyresrätt. Genom att studera marknadshyror för uthyrda bostäder, och via enkäter om husägarnas uppfattning om marknadshyran, kan man beräkna vad hyran skulle vara för de boendeägda husen ifall de hyrdes ut till marknadshyra. Därigenom kan man få fram en god indikation om boendetjänstens pris som kan inkluderas i ett prisindex.

Denna strategi används i en rad länder, däribland USA, Japan och våra grannar Tyskland, Danmark och Norge. I Sverige används metoden i nationalräkenskaperna.

Denna strategi har dock uppenbara problem, speciellt i Sverige. I Sverige saknar vi nämligen nästan helt och hållet en hyresmarknad för småhus. Underlaget för att beräkna marknadshyran för alla hus i landet är helt enkelt alldeles för dåligt för att det ska fungera praktiskt. Vi har också en hyresreglering som ytterligare riskerar försvåra beräkningen av marknadshyror för småhus. Dessutom finns det universella problem med denna metod. Är det verkligen samma tjänst man köper när man hyr av en annan hyresvärd som när man så att säga själv är hyresvärd? Med sig själv som hyresvärd får man ett större ansvar och också en större frihet. Dessutom är skattesituationen olika för fastigheter som ägs av professionella hyresvärdar och för boendeägda fastigheter. Det är därför inte självklart att ens hyran på ett småhus, om det fanns en fungerande småhushyresmarknad, motsvarar marknadspriset på boendetjänsten man åtnjuter om man äger sitt eget boende.

Den andra mycket vanligt förekommande strategin för att få med priset på boende i eget hem i ett inflationsmått, som ofta används just för att möjligheterna att beräkna rental equivalence inte finns i landet, är user cost-strategin. Med den försöker man fånga de kostnader som ägaren har för sitt boende, inklusive lånekostnader, för att beräkna vilken marknadshyra ägaren skulle behöva ta ut. Dessa kostnader är inte nödvändigtvis desamma som de kontanta utgifter man faktiskt har, utan exempelvis tar man med en beräknad avskrivningskostnad. Detta är den modell som används i Sverige idag. Jag argumenterade i mitt förra inlägg för att detta inte är en fungerande grund för ett rent prisindex, lämpligt för penningpolitiska syften, utan endast för ett levnadskostnadsindex. Det är inte giltigt att anta att marknadshyran fullständigt skulle kunna förklaras utifrån de kostnader som ägaren av huset har, vilket jag återkommer till senare.

En tredje strategi är net acquisitions-strategin. I denna ser man köp av hus som köp av vilken varaktig vara som helst. Liksom för andra varor inkluderas endast de köp som görs av hushållssektorn från andra sektorer. Försäljningar mellan privatpersoner av begagnade hus tas inte med alls och försäljningar från hushållssektorn till andra sektorer dras av. Kostnader för reparationer, utbyggnader etc. ingår också. Detta är i grunden en sund och mycket tilltalande modell. Den är ren då den utgår från faktiska priser, och den hänger väl ihop med övriga delar av ett normalt konsumentprisindex.

Ett uppenbart problem med detta är dock att hus inte är en vara som alla andra. Husmarknaden består till största delen av ett utbud av begagnade hus som säljs av privatpersoner. För andra varor kan man i princip ignorera marknaden för privatpersoners försäljningar av begagnade varor, men för hus är situationen annorlunda. Om man bara räknar med köp av hushållens "nya" hus kan man underskatta boendeprisökningars del av inflationen. Under en period då byggandet är mycket lågt kommer husprisernas vikt i KPI också bli mycket lågt, även om boendepriset fortfarande kommer att vara en mycket viktig del av de priser som konsumenterna känner av. Om vi dessutom tänker oss en fördröjning mellan stigande huspriser och efterföljande byggboom så kommer inflationen att underskattas innan byggboomen har kommit igång och överskattas precs innan byggboomen kraschar, vilket riskerar att ge procykliska effekter för inflationsbekämpningen. Denna metod används i dag av exempelvis Australien och Nya Zealand, och den introduceras även i HIKP.

En fjärde strategi, payment-metoden mäter verkliga kontanta utlägg ägaren har för huset. Denna strategi har samma problem som user cost-strategin med att man inte mäter priser, utan utgifter, och påverkas dramatiskt av ränteförändringar.

En femte, och gaska intressant strategi är opportunity cost-strategin.

Med opportunity cost menar man det värde som skulle kunna uppnås för husägaren genom att välja det bästa alternativet till ägande av huset. Man tänker sig att en husägare ständigt står inför möjligheten att sälja, hyra ut eller äga vidare och bo kvar. Ifall en husägare väljer att behålla sin bostad så anser han att det är ett bättre alternativ än både att sälja och att hyra ut huset. Med den utgångspunkten kan man beräkna ett index som utgör det högsta av "the rental opportunity cost" (ROC) och "the financial opportunity cost" (FOC). För hela boendekomponenten skulle man väga samman ROC och FOC baserat på andelen hus där FOC eller ROC är högst. ROC-värdet baseras på rental equivalence. FOC kan man beräkna på lite olika sätt. Ett sätt att se det på är att ägaren har möjligheten (ifall han har lån på mindre än 100% av husvärdet) att sälja för ett visst värde, som kan investeras och därigenom ge avkastning. Huruvida det är lönsamt för ägaren att sälja för att investera i annat, baseras bland annat på nuvarande pris, tron om långsiktig prisutveckling för hus, och räntenivån.

Ifall hushållen tror att priserna stigit på ett långsiktigt ohållbart sätt så kommer kostnaden vara hög med att vänta med att sälja, men ifall hushållen tror på snabbt stigande priser framöver
så kommer FOC kunna vara negativ. Modellen är intressant, men känns inte aktuell för Sveriges del. Dels går ROC inte att beräkna i Sverige och dels lämnar modellen i alltför hög utsträckning begreppet pris.
En tro på hög framtida prisutveckling kommer att trycka ner inflationen, vilket känns olämpligt och kontraintuitivt.

Dessa fem modeller som används idag eller som föreslås introduceras bjuder alltså på en rad problem.

Jag vill lyfta fram möjligheten att skapa en modell som passar just Sverige och som är anpassad för att mäta prisinflation och därmed vara användbart för ett inflationsmål. Vi kanske inte skapa en modell som passar för allt och alla, men genom att dra lärdom av problemen med de olika strategierna så kanske vi kan ta fram en metod som funkar hyggligt för just detta syfte.

Rental equivalence-begreppet är viktigt och bör utgöra basen, men vi måste minnas att man inte kan hyra och köpa samma objekt. Det finns flera skäl till varför pris på ägt boende och hyrt boende skulle divergera över tid. Den grund vi bör behålla från denna stratgi är idén om att det är priset på boendetjänsten som ska med i prisindexet, inte något annat. Inte priset på huset som vara och inte ägarens kostnader.

Man kan därmed säga att den modell jag föreslår i grunden är baserad på idén om rental equivalence.

Vi vet ju dock att rental equivalence-strategin som den normalt används skulle innebära stora problem i Sverige. Jag vill därför inte basera boendetjänstpriset på faktiskta hyror, utan dra lärdom av andra strategier. User cost-strategin missar den viktiga grunden och fokuserar på levnadskostnader snarare än pris på boendetjänsten, men innehåller vissa viktiga bitar som kan hjälpa oss att försöka nå en idé om boendetjänstens pris.

Med user cost-strategin försöker man uppskatta faktiskta kostnader, men med en grund i pris och inte kostnad behöver vi tänka annorlunda.

Priset sätts inte utifrån exakt den kostnad en viss hyresvärd har, utan utifrån marginalkostnaden på marknaden totalt. Det är orimligt att tänka sig att en viss hyrevärd skulle hyra ut en bostad för ett pris långt under marknadshyran bara för att han råkar sitta på ett bundet lån med låg ränta. Lika orimligt är det att tänka sig att en hyresgäst skulle vara villig att bosätta sig i ett för dyrt boende bara för att den hyresvärden sitter med ovanligt höga räntor. Det är också orimligt att tänka sig att en vanlig husägare är villig att sälja ett hus till en främling långt under marknadspris, bara för att han själv köpt huset billigt en gång för länge sedan.

Därför behöver man beräkna boendepriset utifrån vad priset på huset är här och nu, inte vad priset på huset var när det köptes. Man kan inte heller anta att priset på tjänsten skulle styras av kostnaderna husägaren har för sina lån just här och nu, utan vilken (reala) ränta han förväntar sig gälla framöver om han tecknade lånet idag. Denna torde påverkas tydligt av de historiska räntorna och inte bara av dagens räntor.

Utöver den implicita marknadshyra vi beräknar med hjälp av huspriset samt ränteförväntningarna och hyresförväntningarna så tillkommer kostnader för drift av huset. För att hålla huset i gott skick behöver man underhålla det kontinuerligt. För underhållet är det rimligt att använda sig av user cost-strategin, då vi kan utgå från priser på hantverkstjänster, byggmaterial, etc. Även här vore det egentligen mer korrekt att utgå från de kostnader hyresvärden förväntar sig än de han haft, men sannolikt har detta en relativt liten betydelse i jämförelse med ränteförväntningarna.

I mångt och mycket kan vi alltså utgå från den user cost-strategi som idag används, men sluta jämna ut huspriserna, samt börja jämna ut ränteförändringarna.

Då kan vi skapa en modell där husprisförändringar får direkt genomslag på boendetjänstpriserna, samtidigt som den förväntade kapitalkostnaden tillåts utrymme genom att en långsiktig ränta beräknas utifrån en lång historik av räntor samt möjligen en framåtblickande komponent med ränteföräväntningar.

En sådan beräkning menar jag bättre skulle fånga upp den verkliga boendeprisinflationen som finns och bättre vägleda Riksbanken i sina räntebeslut. Snabbt stigande huspriser skulle signalera att högre räntor behövs och vice versa.

Permalink     2 Comments



Comments:

Svårt ämne du tar dig an.
Du missar dock dilemmat med regionala skillnader bland annat.
Huspriser och kostnader för byggande hänger ihop. Går inte det att utnyttja?
Så länge ekonomin är sund och det går att låna bygger den som vill ett nytt hus om det är billigare än ett begagnat i samma läge.
Men priset av läget varierar med utbud och betalningsförmåga.
Hur kan riksbanken förhindra att ett tre shillingbankofrimärke blir för dyrt?

Posted by Lasse on oktober 07, 2009 at 11:15 fm CEST #

Hejsan Lasse och tack för kommentaren.

Kostnader för byggande tas med, men man kan inte endast se till byggkostnaderna och anta att de är en bra proxy för fastighetspriser, eftersom en viktig del av fastighetens värde är tomten.

Riksbanken ska inte försöka förhindra att ett tre skilling banco-frimärke blir för dyrt. Däremot ska man försöka förhindra en kreditexpansion av oönskad art (vilket skulle kunna vara en anledning till extremt dyra frimärken) och förhindra allmän prisinflation.

Notera att jag inte vill inkludera tillgångspriser direkt i KPI.

Posted by Sloped Mind on oktober 08, 2009 at 09:13 em CEST #

Post a Comment:
  • HTML Syntax: Allowed