Om huspriser

Posted on mars 15, 2007 by Karl Avedal

Vad gäller huspriserna kan man något förenklat tala om 3 dominerande faktorer som på sikt styr den fundamentala husköpkraften och därmed den underliggande prisutvecklingen. Dessa tre faktorer är:

1. Inkomster i ett brett perspektiv och i reala termer

2. Ränteläge

3. Skattesituation

Energipriserna nämns ofta som en faktor, men är inte en separat punkt, utan påverkar faktor 1, i och med att den gäller inkomster i reala termer. Börsutveckling ingår också i samma faktor. Det är naturligt att se energipriserna i denna punkt och inte som en egen faktor, då de inte stiger för att priset på huset stiger (vilket de två andra faktorerna gör och därmed bromsar prisstegringen på ett direkt sätt.) Dessutom är det enkelt att dramatiskt påverka energikostnaderna via investeringar. Det blir därför endast en faktor som en del i inkomst-deflatorn.
 
Med början 1990 och slut 1992 utvecklades alla dessa faktorer i hög hastighet åt fel håll. Avdragsrätten för utgiftsräntor minskades från i genomsnitt ca 50% till 30% i 1990 års skattereform. Samtidigt föll de totala reala inkomsterna under intryck av en extremt snabb stegring av arbetslösheten, från under 1,5% till 9,2%. Dessutom rusade räntorna mycket snabbt och nådde extrema nivåer.
 
Under denna tid samverkade alltså de tre kraftfullaste faktorerna för att skapa en "perfekt storm" på bostadsmarknaden. Under denna perfekta storm med skyhöga räntor, snabbt fallande realinkomster och kraftigt försämrad avdragsrätt så skedde det största prisfallet på småhus i moderntid. Från toppen till botten föll priserna i genomsnitt med 19% (enligt SCB:s fastighetsprisindex för "Småhus för permanentboende"). Inte 50% som en del kan få det att låta som ibland. Inte heller 33% eller 25%, utan 19%.
 
Den som hade köpt bara något år före toppen och sålde bara strax efter botten gjorde en god vinst på affären. Den som 1986 satte sig och väntade på fallet som en del redan såg som helt givet efter den extrema prisutvecklingen, fick vänta förgäves. Inte ens under det tidiga 90-talets värsta år fick dessa väntare se samma prisnivå som under högkonjunkturens 1986.
 
Och om vi ställer fram klockan 20 år från 1986, så finns det inget som garanterar att vi under nästa kris kommer att få se priser som är lika låga som de som gällde under högkonjunkturens 2006.
 
I dagsläget är den vikigaste faktorn, inkomsterna, väldigt positiv. Reallönerna stiger och arbetslösheten sjunker. Räntefaktorn kan man tolka lite olika. Räntan ligger klart under snittet för det senaste decenniet och kan därför ses som positiv, men man kan också se den som neutral eller svagt negativ utifrån vilket perspektiv man väljer. Den viktigaste komponenten vad gäller räntan torde vara ränteförväntningarna och om dessa ligger över eller under snittet för den senaste tiden. Jag gör bedömningen att ränteförväntningarna just nu ligger något högre än de gjort på ett ganska bra tag och att därför räntefaktorn ska ses som negativ. Detta kan dock vända ganska snabbt om riksbanken under nästa år signalerar att de är färdiga med sina höjningar.
 
Den tredje faktorn, skattesituationen, är just nu positiv. Flera skattesänkningar genomförs snart som påverkar både inkomst och boendekostnad.  
 
Därmed säger konventionell visdom om huspriser att förutsättningarna just nu är ganska dåliga för ett större prisfall. Inkomstutvecklingen måste nog vända för att vi ska se ett ordentligt prisfall, samtidigt som ränteförväntningarna bör fortsätta att stiga en bra bit till. Det finns dock förstås aldrig några garantier.

Permalink     5 Comments

« Analys huspriser... | Main | Om den långsiktiga... »


Comments:

Det var det klokaste jag läst om huspriser på länge! /Pontus

Posted by Pontus Gustavsson on juni 16, 2008 at 11:41 fm CEST #

Jag håller i och för sig med dig om dagens situation, men i din analys av 90-talet gör du några misstag: 1. Priserna i hela landet föll i absoluta tal mycket riktigt ca 20%, men det var inte jämnt fördelat. Dyra villor och bostadsrätter i storstäder föll betydligt mer, glesbygd mindre. 2. Det var ett antal år då inflationen var nästan 10%. Personen i ditt exempel som bara fick tillbaka beloppet efter 2-3 år hade i realt penningvärde fortfarande gjort en förlust på 25%. 3. Självklart förstod folk redan på 90-talet att marknaden skulle gå upp igen, men det hjälper dig inte om du inte kunde betala räntor under krisen, eller om banken ansåg att du inte hade tillräcklig säkerhet. För övrigt är din beskrivning av nuläget nästan lika sann för USA, och t.ex. I Bay Area har bostäder redan fallit 30% sen 2006. Det finns en anledning till att banker och marknaden är vettskrämda...

Posted by thomas on juli 02, 2008 at 09:48 em CEST #

Tack för kommentarerna Pontus och Thomas! Thomas, du har helt rätt i att de reala huspriserna föll mer under tidigt 90-tal (ca 26% om jag räknar rätt i hastigheten). I USA har faktor nummer 1 och nummer 2 utvecklats betydligt sämre än i Sverige, med svag real inkomstutveckling under de senaste åren, samt mycket kraftigt höjda boräntor. Du har dock en poäng. Mitt resonemang gäller husprisutveckling på lång sikt. På kort sikt kan psykologi och trender skapa ganska stora prisavvikelser gentemot vad som är fundamentalt motiverat av de tre faktorerna jag nämner. I USA skapade man med hjälp av extremt låg kapitalkostnad bostadsspekulation, en känsla av att huspriserna bara kan stiga och en boom i bostadsbyggande som inte motiverades av demografiska faktorer. Givetvis höll inte detta i längden och det får man äta upp nu. Givetvis kan huspriserna komma att falla markant även i Sverige och om det sker så kommer det att svida för en del. Jag skrev artikeln under mars 2007 och gjorde då bedömningen att sannolikheten för ett stort prisfall var låg. Sedan dess har räntorna stigit markant, samtidigt som den reala inkomstökningen försvagats, så fundamentalt ser det ut som lite svalare tider för husmarknaden, men vi är inte nära den "perfekta storm" som uppkom i början av 90-talet.

Posted by slopey on juli 02, 2008 at 11:28 em CEST #

Mycket bra artiklar. Sakliga och faktaintriktade. Sanningen om media är att bostäder är hett och att de för att försöka öka annonsintäkterna hittar på mest trams. DI har ex varnat för att bopriserna skulle rasa redan 2001 men har aldrig utvärderat sig själva därefter. Att jämföra med 90-talet kan vara bra för en enda sak. Att konstatera att dessa faktorer som rådde sent 80-tal och början på 90-talet aldrig kan uppstå igen. Förklaringen är enkel och har med att Sverige innan oktober 1992 hade en fast växelkurs som Riksbanken försvarade med räntan. Efter en världsomfattande spekulation mot kronokursen som försvarades av Riksbanken med att bl.a. höja räntan till 500% tilläts kronkursen att flyta fritt. Riksbanken gjordes politiskt oberoende med ett uppsatt inflationsmål. Räntorna har varit fallande allt sedan dess då en normal nivå var uppåt 15%. Det som utlöste den krisen, det du kallar den "perfekta stormen" kan därmed aldrig uppstå igen, såvida inte Riksbankens oberoende avskaffas (stödjs enabart av Vänsterpartiet) eller Sverige återgår till att ha en fast växelkurs (har inte stöd hos någon). Det som på den tiden gav höga räntor förlorar vi idag, liksom tjänar vi över kronkursen. Dessutom saknade bankerna på den tiden kontroll på krediterna och det var vanligt att man återpantsatta fastigheter för att köpa nya fastigheter fortfarande med samma grundbelopp "i grunden". Ex om man hade 1 mkr likvida medel och detta investerades i en fastighet, tillät banken på den tiden att man belånade fastigheten för att köpa ytterligare en fastighet. Denna andra fastighet tillät bankerna att man ånya belånade för att köpa ytterligare en fastighet. När spekulatioen mot valutan tilltog med högre räntor som kom av Riksbankens försvar, och banken skulle ta en fastighet ianspråk visade sig det att det kom ut 10 fastigheter. Tog banken ytterligare en fastighet kom det ut 10 fastigheter då dessa var återpantsatta i varandra som ett kedjebrev. Bankerna har dock lärt sig, lagstiftning tillkom därefter som skydd, och krediterna hanteras inte på detta sätt längre bland svenska banker. Även därför är det föga troligt att det kommer att uppstå en "perfekt storm" då komponenterna som du mycket bra beskriver helt enkelt inte finns. Kan även tillägga att det är enkelt att kontrollera hur ansträngda hushållen är genom att titta på räntekvoten. Räntekvoten är den del av disponibel inkomst som hushållen använder till att betala bolåneräntorn med. Räntekvoten är fortfarande historiskt låg, ca 4,2% enligt Riksbankens senaste Finans och Stabilitetsrapport. Om man ska jämföra med 90-talet var räntekvoten, som under de speciella omständigheter som rådde då ledde fram till den perfekta stormen, uppe över 11 innan priserna började gå ned. För det krävs att bopriserna ska mer än dubblas i pris och att alla hushåll samtidigt behåller samma belåningsgrad (dvs att belåningen ökar markant), alternativt att räntorna blir ca 2,5 gånger högre än dagens räntenivåer. Inte heller detta talar alltså för någon nedgång. Tack för en mycket bra blogg som fler borde läsa! Hoppas mitt inlägg kan bidra något. Intressant skulle vara att se en prognos för husprisernas utveckling 2008.

Posted by Ola on augusti 19, 2008 at 10:23 em CEST #

Tack Ola för kommentaren och många tack för de snälla orden om bloggen!

Du har helt rätt i att räntemarknaden förändrats i grunden av det faktum att vi gått från en fast växelkurs till en flytande. Den fasta växelkursen innebar att man inte hade kontroll över penningpolitiken och kunde inte möta inflationen med högre räntor eller krisen med lägre räntor.

Och ja, räntekvoten är mycket talande och dess utveckling påminner om den utveckling jag visar i diagrammet över räntekostnader i förhållande till BNP/capita i denna artikel.

Det känns som lite sent att komma med en prognos för huspriserna 2008, men för 2009 ska jag nog göra en prognos senare.

Posted by Sloped Mind on augusti 20, 2008 at 10:08 fm CEST #

Post a Comment:
  • HTML Syntax: Allowed