Huspriser på tapeten, men ingen bubbla

De mest populära artiklarna i svensk affärspress just nu är de som berör bostadspriser, och affärspressen ser till att det nästan dagligen finns en artikel som tillfredsställer den stora efterfrågan på läsning om detta ämne. Inte bara affärspressen har hakat på trenden, utan exempelvis hade DN.se idag en rubrik på förstasidan med texten "Våra bopriser kan falla mer än USA:s" som ledde till denna artikel.

I många år har de flesta artiklar i ämnet, som i DI.se här (2007) och här (2008), Affärsvärlden här (2004) och här (2008) och VA.se här, handlat om boendebubblan, en kommande huspriskrasch, eller liknande. Rubrikerna är ofta extrema. I den länkade artikeln på va.se är rubriken "Bopriserna rakt nedåt" för en artikel som börjar genom att konstatera att: "Bostadsrättspriserna minskade med 3 procent i juli, jämfört med samma månad i fjol, medan villapriserna steg med 4 procent". Rakt nedåt var det ja.

Även aktörer som comboloan menar att det är givet med husprisras, vilket jag kommenterade här och det finns en blogg med namnet "huspriskrasch". Något talande har denna blogg en webbfråga som lyder: "Hur mycket tror du att huspriserna kommer att sjunka mellan 1 april och 1 okt?". Alternativen är prisfall på mellan 10% till 40%. Att priserna skulle falla med mindre än 10%, stå stilla eller till och med stiga finns inte ens som alternativ.

Personligen finner jag det en aning fascinerande att utvecklingen för bostadspriser röner ett så enormt mycket större intresse än utvecklingen för andra ekonomiska faktorer som löner, hyror, arbetslöshet eller statsskuld.

Jag antar att det till synes omättliga intresset för diskussion om huspriserna till stor del beror på att köp och försäljningar av bostäder för de flesta är de klart största affärer som man genomför under sitt liv. Många människor har bostadsinvesteringar som är många gånger större än hela deras nettoförmögenhet.

Samtidigt tycker jag att det är något ologiskt med det enorma fokus på kortsiktiga prisförändringar, som tydliggörs i form av att de artiklar om bostadspriser som vecka efter vecka fyller affärskvallerpressens hemsidor också blir de allra mest lästa och kommenterade artiklarna. Även om en stor del av Sveriges befolkning har väldigt mycket pengar investerade i bostäder - och en hel del av de som inte äger sin bostad vill kunna göra det, så är det faktiskt ganska få som direkt påverkas av hur huspriserna rör sig under de kommande tre till tolv månaderna, och bostadsprisernas effekter på svensk ekonomi tycks också vara relativt begränsade.

Men, med detta sagt är det ändå intressant att då och då diskutera bostadspriserna. Under förra året skrev jag två inlägg i debatten om huspriserna. Jag skrev om huspriser generellt här och jag gjorde en analys av husprisernas utveckling och en prognos för 2007 års utveckling. Då som nu kunde man ofta läsa inlägg på di.se om att huspriserna skulle rasa. Min analys pekade tvärtemot mot en prisökning på ca 10.5%, vilket också kom att bli det verkliga utfallet.

Har vi en husbubbla? 

Sedan början av 2007 har dock tveklöst klimatet för huspriser blivit bistrare. Tillväxten bromsar in, vilket påverkar löneutvecklingen negativt, inflationen är högre, vilket påverkar reallönderna negativt och räntorna stiger. Så frågan om huspriserna återkommer. Kommer huspriserna att krascha nu? Har vi en husbubbla?

Jag börjar med att svara på den andra frågan:

Nej. Vi har ingen husbubbla. För att förklara varför vill jag syna begreppet bubbla en aning. En bubbla är något som har blåsts upp vida bortom sin verkliga omfattning. En bubbla består nästan enbart av luft. Såpbubblor är relativt harmlösa bubblor, medan finansiella bubblor kan få allvarliga konsekvenser. En krasch är det som följer efter en bubbla. Som namnet antyder så innebär en krasch ett haveri för marknaden. En krasch tar det lång tid att återhämta sig efter, om det någonsin sker. Ett prisfall som innebär låt säga 20% lägre priser, med en efterföljande återhämtning, är givetvis ingen krasch.

Vad underlättar bubblor? 

Grundorsakerna för varför bubblor uppstår och huruvida de är dåliga eller bra för mänskligheten är ett intressant ämne, men inte ett vi ska diskutera idag. Jag vill dock ägna en viss tid åt att diskutera egenskaper hos vissa tillgångar som möjliggör att bubblor uppstår och sedan vill jag förklara varför jag inte tror att vi har en husbubbla idag.

Det jag vill börja med är att diskutera vilka egenskaper som gör att en viss vara eller tillgång utsätts för bubblor; inte alla föremål är lika utsatta för bubblor. Här är några av dessa egenskaper:

  1. Tillgången ska gärna sakna ett tydligt reellt värde, eller ha ett mycket lågt sådant, så att det är naturligt att en stor del av priset alltid utgörs av framtidsförhoppningar eller andra svårbedömda faktorer. Detta medför att det råder en stor osäkerhet om varans värde, varför vilken värdering som helst kan motiveras utan att man enkelt kan motbevisa den.
  2. Det ska vara lätt att handla i varan i avkastningssyfte/spekulationssyfte.
  3. Inköp av varan ska kunna finanieras med lån tagna med varan själv som säkerhet.
  4. Varan ska finnas i en begränsad mängd, i varje fall på medellång sikt, så att en känsla av brist och brådska kan infinna sig.

Låt oss studera ett par exempel på bubblor.

Vi kan börja med Webbkonsulterna 1999. Webbkonsulterna var då relativt små bolag med en fantastisk tillväxt och med ledare som inspirerade en hel generation att blicka framåt mot den gyllene Internetåldern. Det huvudsakliga värdet i bolagen var inte dagens kassaflöden, utan framtidens. Framtidens kassaflöden skulle genereras med hjälp av den kunskap som företagets personal satt inne med. Värdet utgjordes alltså i huvudsak av de anställdas kompetens. Detta var inte bara ren rappakalja utan det låg viss logik i detta. Kompetensen hos personalen var kanske det mest värdefulla dessa företag hade. Svårigheten ligger i att bedöma hur stort detta värde är. Denna osäkerhet kring hur man skulle värdera kompetensen hos personalen i form av vilka framtida kassaflöden de kunde generera var enorm; små justeringar av ingående parametrar i värderingsmodellerna gav enorma förändringar i värdet. Beroende på hur man drog i spakarna kunde man få ett värde som var tio gånger större än ett värde man fått tidigare. Det fanns inga riktigt bra referensobjekt man kunde jämföra med som var lättare att värdera. Webbkonsulterna besatt alltså i allra högsta grad egenskap nummer 1.

Egenskap nummer 2 och 3 kan man trivial konstatera att de börsnoterade webbkonsulterna besatt.

Egenskap nummer 4 är lite svårare att svara på om Webbkonsulterna besatt, men om vi begränsar oss till de större publika börsnoterade webbkonsulterna så fanns det ganska få och de som inte blev uppköpta steg snabbt i värde och det fanns definitivt en känsla av att det var bråttom, eftersom tekniken var såpass ny och utvecklingen tycktes gå i överljudsfart.

Låt oss gå vidare med att titta på tulpanlökar, som utgjorde föremålet för tulpanbubblan i Nederländerna 1637:

En tulpanlök har inget tydligt reellt värde i sig. Endast genom att den planteras kan den ge uppehov till något av värde - ett estetiskt sådant. Förutom detta direkta värde kan också en tulpan föröka sig och bli mängder med tulpaner. En enda tulpanlök av en fin sort kan alltså ge upphov till en enorm mängd fina blommor. Det finns alltså ett element om framtidsförhoppningar som vida överstigar själva lökens värde. På så sätt besitter en tulpanlök den första egenskapen. Tulpanlökar går att förvara länge och är mycket lätt att köpa och sälja, speciellt i Nederländerna under den aktuella perioden, då det gick att handla tulpanlökar på termin från framtida skördar. Man kunde alltså mycket enkelt spekulera i högre priser, utan att ens betala det fulla priset nu. På så sätt är egenskap två och tre uppfyllda. Lite svårare är det återigen med egenskap numme fyra. Tulpanlökar hade ju just egenskapen att de faktiskt kan föröka sig. På medellångsikt rådde det dock brist på tulpanlökar, speciellt på de av finare sorter.

Bubbelegenskaper hos svensk husmarknad?

Så hur stämmer dessa egenskaper för husmarknaden? Det beror faktiskt lite på var husen ligger och under vilken tidsperiod vi pratar om. I Sverige saknas just nu dessa egenskaper i stort.

Vad gäller egenskap nummer ett så är hus (med tillhörande tomtmark) kanske den tillgång som tydligast har ett reellt värde. Vad gäller egenskap nummer två så är det i varje fall i Sverige ganska tidskrävande och svårt att köpa och sälja hus. Att köpa ett hus är förstås inte svårt i sig, men det är svårt att när som helst avsätta en viss mängd pengar för investeringar i bostadshus. Du kan i Sverige inte enkelt månadsspara 1000 kronor i månaden i bostadsmarknaden, och varje månad få en viss andel av ett hus köpt. Det är oerhört mycket lättare att spekulera i exempelvis aktier. Egenskap nummer tre stämmer däremot, det går alldeles utmärkt att låna till inköp av bostadshus. Detta gäller dock med ganska tydliga begränsningar. Det är i Sverige inte så att bostaden i sig kan utgöra den enda säkerheten för lånet, utan det är i första hand köparens inkomster som utgör garanten för lånets skötsel. Endast i andra hand, när personen inte kan betala, får huset täcka upp för krediten. Egenskap fyra stämmer delvis. Tomtmark finns i en begränsad mängd, vilket ökar sannolikheten för bubblor på tomtmarknaden. Nya hus kan dock byggas på kort tid, vilket motverkar prisbubblor. Resonemanget för bostadsrätter skulle bli lite annorlunda, men denna artikel fokuserar endast på huspriser, inte på bostadsrätter.

Den svenska husmarknaden besitter alltså få av de nämnda egenskaperna. Så vad är det jag säger? Att husprisbubblor inte kan uppstå? Detta är absolut inte det jag säger. Det jag säger är att den svenska husmarknaden i dagsläget inte är en särdeles lämplig miljö för bubblor att växa i. I andra länder har däremot goda förutsättningar funnits.

  1. I USA har man enkelt kunnat investera i bostadshus i avkastnings/spekulationssyfte via olika investerngsföreningar, via investeringar i residential REITs, och så vidare.
  2. I bland annat USA och Storbritannien har man på ett helt annat sätt kunnat låna till husköp med huset som främsta säkerhet för lånet. Man har kunnat låna med syfte att göra vinst på sitt ägande, utan att ha planer på att bosätta sig i huset och man har kunnat låna utan inkomster som innebär att man på lång sikt klarar av lånet. I USA är det till och med så att man kan lämna tillbaka huset till banken och bli av med lånet. Det är alltså endast huset som utgör säkerhet för krediten, inte personens inkomster.
  3. I bland annat USA, Storbritannien och Spanien finns en stor marknad för uthyrning av privatägda hus, vilket ytterligare förenklat för de som vill köpa hus i spekulationssyfte snarare än för att bo i dem.
  4. I bland annat USA, Storbritannien och Spanien råder en markerad landbrist i vissa ganska stora områden och i dessa områden är förstås landpriserna höga, på god grund. Detta fenomen har dock också lett till att man i områden där det inte råder någon egentlig brist, kan måla upp ett scenario som pekar mot en brist inom några år, vilket skapar en känsla av brådska att hinna köpa innan priserna rusat för mycket.

I Sverige har vi också sett något av en utveckling i riktning mot det vi sett i andra länder, men den utvecklingen har nu stoppats. Under en period minskade kraven på låntagarna snabbt och nya aktörer, som BlueStep och Bank2 började låna ut pengar till folk som inte klarade sedvanliga kreditprövningar. Denna svenska subprime-marknad är dock försvinnande liten som andel av den totala bolånemarknaden och utvecklingen tycks nu ha bromsats, som ett resultat av finanskrisen i USA, som fått banker att tänka om både om utlåning och vad gäller skapande av nya exotiska investeringsobjekt som drar nytta av husprisökningar.

Bubbelvärderingar på svensk husmarknad? 

Hittills har jag bara berört huruvida den svenska husmarknaden uppvisar de egenskaper som gör en marknad mer utsatt för prisbubblor. Detta betyder inte i sig att vi inte har en husprisbubbla i Sverige. Låt oss nu gå vidare till att titta på olika statistiska mått för hur huspriset har utvecklat sig, för att visa att även själva utvecklingen tyder på att vi inte har någon husprisbubbla, trots att så många experter menar att vi har en.

Nu är förstås alltid argument baserade på statistik alltid farliga. Beroende på vilka diagram man väljer att fokusera på kan man välja vilken bild man vill ge av situationen. Vi börjar med ett diagram som ger de som tror att vi har en bubbla vatten på sin kvarn, en bild över själva huspriserna, rakt upp och ner:


figur 1. Fastighetsprisindex

När man ser ett diagram som detta är det lätt att utropa att vi måste ha en bubbla. Se på den explosiva ökningen av huspriserna. Att bara titta på huspriserna säger dock inte så mycket, eftersom vi inte tar hänsyn till saker som inflation eller inkomstökningar. En krona 1980 är inte samma sak som idag.

För att skapa oss en mer rättvisande bild, låt oss titta på huspriserna i förhållande till BNP per capita, det vill säga den totala värdeproduktionen i Sverige, utslaget på hela befolkningen. Vi ser då hur mycket ett hus kostar i förhållande till det värde, uttryckt i kronor , som vi totalt skapar per person och år, och får då ett rimligare mått på hur dyra hus är i dagens samhälle:


figur 2. Fastighetsprisindex i förhållande till BNP/capita. Båda serierna är i löpande priser.

Bilden ser då plötsligt annorlunda ut. Med detta mått mätt ligger huspriserna idag på ungefär samma nivåer som i början av 80-talet. Få skulle argumentera för att vi hade en bubbla då. Men statistik är som bekant ett farligt vapen i händerna på någon som vill föra fram ett argument. Om vi hade satt startdatumet i diagrammet till mitten av 80-talet istället för början hade det sett ut som att priserna var extremt höga idag. Vi ser att priserna med detta mått mätt ligger högre än de gjorde under fastighetsruschen i slutet av 80-talet, och då hade vi väl en bubbla?

Nej, vi hade ingen husprisbubbla i Sverige i slutet av 80-talet. Det var framförallt i kommersiella fastigheter det spekulerades i och det var i dessa bankerna gjorde stora förluster. Den prisnedgång som syntes på bostadshus var inte resultatet av en kraschad bubbla, utan resultatet av starkt samverkande faktorer som är negativa för husmarknaden, nämligen försämrade skatteregler, fallande reala inkomster och höga och stigande räntor. Se min tidigare artikel om huspriser för en utförligare diskussion om detta.

Så, visar figur 2 att huspriserna idag är höga eller låga? Det är svårt att svara på. Utifrån diagrammet isolerat är det lättast att svara att priserna är väldigt höga. Det är dock svårt att säga att det är en bubbla. Priserna har legat på dessa nivåer tidigare utan att det har föranlett krascher. Det stämmer dock att priserna enligt detta mått ligger klart högre än genomsnittet för de senaste decennierna. Finns det då giltiga anledningar till detta, eller är det en felaktighet som ska rättas till, eller något däremellan?

Vi kan börja med att fundera kring ränteutvecklingen. Även om räntorna stigit så ligger de klart lägre än vad de gjorde under större delen av 80-talet och under de första åren av 90-talet. Först på 90-talet hade man dock samma rätt till skattereduktion som idag; tidigare var ränteavdragen mer generösa.

Låt oss titta på en bild där vi sätter räntekostnaderna för ett hus som utvecklats som fastighetsprisindex för småhus i förhållande till BNP/capita. Räntekostnaderna är räknade netto, med 50% skattereduktion för åren före den stora skattereformen, och 30% reduktion efter.


figur 3. Räntekostnader netto för normalhus i förhållande till BNP/Capita. Räntekostnaden är beräknad utifrån 3-månaders statsskuldväxerl plus 1 procentenhet som bruttoränta från 1983, och gällande diskonto plus 1 procentenhet för tidsperioden före 1983. Skattereduktion är medräknat med 50% före 1990 och 30% sedan dess.

Vi ser i figur 3 att det fortfarande 2007 var ganska billigt att äga ett hus i förhållande till våra genomsnittliga ekonomiska ramar. Under 2008 kommer vi att se en tydlig uppgång i räntekostnaderna framförallt tack vare kraftigt stigande ränta. Detta diagram är svårt att förena med en huspriskrasch. Vid en huspriskrash med ett utdraget prisfall under ett antal år som till slut hamnar på en prisutveckling sedan toppen på låt säga -65%  i reala termer och -50% i nominella termer, så kommer detta ytterst sannolikhet att frammana räntesänkningar. Med halverade räntor och halverade priser skulle kostnaden för att äga ett nyinköpt hus att minska till 25% av nuvarande nivå. Detta skulle, även ifall reallönerna utvecklas svagt, innebära att kostnaden för att äga ett hus hamnade otroligt lågt. Med tanke på den demografiska utvecklingen av stigande befolkning, speciellt i åldersgruppen unga vuxna under de närmaste åren, då barnen från babyboomen runt 1990 nu går in i den gruppen, och det låga byggandet är det svårt att tänka sig att kraftigt fallande kostnader för att äga sin bostad inte skulle resultera i en ökad efterfrågan.

Slutsats

Tecknen är idag få på att vi befinner oss i en husbubbla. Husmarknadens egenskaper passar dåligt för uppkomsten av en bubbla, och prisutvecklingen, som har varit mycket stark, ser inte lika extrem ut om man sätter den i förhållande till hur BNP utvecklats och speciellt inte om man jämför räntekostnadernas utveckling med utvecklingen för BNP. Detta utesluter dock förstås inte ett prisfall på hus. Ett husprisfall på låt säga 10%, eller 20%, skulle kunna innebära ekonomiska kriser för enstaka individer, men tyvärr är ekonomiska kriser för enstaka individer något vi ser varja vecka, utan att det för den sakens skull får konsekvenser för landets ekonomi i stort.

Därför ser jag idag inte huspriserna som en större risk mot den makroekonomiska stabiliteten. Helt klart är dock att husägare har fått sett ett bistrare ekonomiskt klimat under det senaste året, framförallt genom kraftigt höjda räntor. Jag gör dock bedömningen att sannolikheten är god för att vi nu befinner oss nära räntetoppen för den här gången. Räntekostnader i närheten av de vi såg under 1990 ska vi inte behöva se denna gång. Vad tror ni läsare? Om ni orkat läsa ända hit, ge en kommentar!

Permalink     43 Comments



Comments:

Hej Intressant och fylligt skrivet med argument ur flera synvinklar och med olika perspektiv. Föga intressant från en kvällsmedialsynvinkel ;-) men väldigt intressant för en annan. Sant är att man med statistik kan visa det mesta, speciellt om man väljer de åren som stöder sin teori. Kanske saknades avdragsrätten för lån i texten, det tror jag även kan ha en påverkan. Slopandet av fastighetsskatten och kanske även den slopade förmögenhetsskatten är väl kanske också något som har gjort att huspriserna stigit något. /Loffe

Posted by Loffe on augusti 29, 2008 at 08:29 fm CEST #

Lysande artikel! Nu kommer jag sova bättre på nätterna. /Anders

Posted by Anders on september 11, 2008 at 09:01 em CEST #

Saklig och rimlig sammanfattning som sätter perspektiv på tillvaron, gräver djupare än webblaskornas skandaljournalistik och innerhåller fakta istället för rykten.

Posted by Stoffe on september 17, 2008 at 11:23 em CEST #

Tack för kommentarerna och kul att ni gillar artikeln!

Mitt mål är just att bidra med något annat än det de traditionella affärspress-sajterna bjuder på, så det värmer att ni tycker att denna artikel lyckas med detta!

Det är kul med beröm, men det vore också roligt med lite ifrågasättande och debatt! Alla kan väl inte hålla med om innehållet i denna artikel, med tanke på hur världsläget ser ut?

Posted by Sloped Mind on oktober 01, 2008 at 08:29 em CEST #

Vad händer om bankernas likvida medel sinar, och stadsstödet inte räcker. Räntehöjningar och husförsäljningar och ...

Posted by Magnus on oktober 03, 2008 at 10:42 em CEST #

Hejsan Magnus!

Först skulle jag bara vilja påpeka att bankerna ännu inte fått något statsstöd. De åtgärder Riksbanken och Riksgälden genomfört innebär inte några gåvor, utan att man lånar ut pengar till en rimlig ränta mot ställda säkerheter.

Men, till din huvudfråga, vad händer ifall krisen förvärras och räntorna stiger ytterligare och det blir ännu svårare att få lån? Tja, det påverkar förstås tillgångspriser, inklusive huspriser, negativt. Detsamma gäller ifall inkomstutvecklingen blir sämre. Vad det inte förändrar är dock huruvida vi idag har en svensk husprisbubbla. Som jag skriver ovan kan vi mycket väl få se husprisfall, utan att vi för den delen haft någon bubbla.

Posted by Sloped Mind on oktober 03, 2008 at 11:59 em CEST #

Hej!

Intressant artikel. Hur ser du på Fastighetsprisindex med konsumentprisutvecklingen som jämförelse? Hur har vi det med belåningsgraden vid fastighetsköp? Har den ökat eller minskat? Om vi får se en utveckling som liknar den på 90-talet så borde huspriserna falla med ca:30% för att återigen stiga. Om vi inte vill kalla denna effekt resultatet av en husprisbubbla vad skall vi då kalla den?

Posted by Jonas on oktober 04, 2008 at 02:29 em CEST #

Hejsan Jonas och tack för kommentaren!

Fastighetsprisindex jämfört med Konsumentprisindex har stigit kraftigt under 2000-talet, vilket säger sig självt med tanke på att vi knappt haft någon KPI-inflation. Du kan titta på en bild här om du vill se själv:

http://ncane.com/p6c

Vad gäller belåningsgraden så har den troligen ökat när bostadspriserna ökat kraftigt; något annat vore ganska konstigt. Jag har inga aktuella siffror på belåning mätt i lånebelopp jämfört med fastighetspris, men om vi tittar på hushållens skulder som andel av disponibla inkomster och då specifikt på nya bostadsägare så var de 2001 226% och 2006 var de uppe i 283%.

Och vad gäller din tredje fråga så försöker jag besvara den i texten ovan. En bubbla följs av en krasch. En krasch kännetecknas av att marknaden för tillgångsslaget i princip dör ut under en längre tid. Varje prisnedgång är inte en krasch och en nedgång på 30% med en snabb efterföljande återhämtning, är inte en krasch.

En nedgång för fastighetsprisindex på 30% från andra kvartalet 2008 skulle ta oss ungefär till prisnivån under 2004. Många menade redan då att vi hade en bubbla. Det är orimligt att kalla en korrektion ner till 2004 års huspriser för en krasch.

Tillgångspriser går ständigt upp och ner och detta ska inte förväxlas med fenomenet bubblor. Varje prisnedgång är inte resultatet av en kraschad bubbla. Ifall vi börjar kalla varje prisnedgång för en krasch och varje prisuppgång för en bubbla så förlorar orden sina betydelser fullständigt. Typiska krascher, såsom de efter tulpanmanin och webbkonsultbubblan ger inte en smärre priskorrektion på 20-30% med efterföljande snabb återhämtning.

Posted by Sloped Mind on oktober 04, 2008 at 11:55 em CEST #

Hej, tack för ett bra svar, ordet jag letade efter måste vara "korrektion" då jag håller med att beskrivningen av huspriserna som en "bubbla" inte riktigt är rätt.

men:
"Räntekostnader i närheten av de vi såg under 1990 ska vi inte behöva se denna gång."

Pratar vi om nivåer kring 10% av disponibel inkomst? Varför skulle vi inte riskera att få se räntekostnader på dessa nivåer idag? Vad är det som gör att vi med en högre skuldkvot (både i förhållande till disponibel inkomst och BNP) än på slutet av 80-talet sitter säkrare i båten den här gången?

- Jonas

Posted by Jonas on oktober 05, 2008 at 12:18 em CEST #

Hej igen Jonas, kul att du drar igång lite diskussion, det är precis vad jag vill!

1990 hade vi räntekostnader på 10,8% av de disponibla inkomsterna. 2007 låg samma räntekvot på 4,4%. Räntorna har stigit snabbt sedan dess, men själv tror jag att vi nu är mycket nära räntetoppen och att vi får se ganska snabbt fallande räntor under nästa år och att vi därför inte närmar oss några 10% denna gång.

De disponibla inkomsterna stiger dessutom fortfarande snabbt, och de var ca 7,4% högre under andra kvartalet i år än under 2007, men jag tror att inkomsterna kommer att utvecklas svagare framöver.

Det är korrekt att skuldkvoten är större nu än 1989 och där har du en poäng. Närmare bestämt har skuldkvoten sedan 1989 stigit med ca 13,6%. Skillnaden i räntorna mellan nu och då är dock mycket större än så, och de tror jag också att de kommer förbli och därför blir räntekvoten mycket lägre även med en högre skuldkvot.

Under början av 90-talet sammanföll flera olyckliga omständigheter och skapade en "perfekt storm". Ränteavdragen försämrades (förenklat kan man säga från ca 50% avdrag till 30% avdrag) samtidigt som räntorna rusade och BNP föll. De tre viktigaste faktorerna bidrog alla kraftigt till lägre huspriser. Eftersom vi inte hade haft en bubbla för bostadshus klarade vi oss dock utan någon krasch för bostadshuspriser den gången. Värre gick det för vissa andra tillgångsslag.

Denna gång tror jag inte att en lågkonjunktur kommer att sammanfalla med en kraftigt försämrad skattesituation och snabbt stigande räntor från denna nivå. Under nuvarande kreditkris kan förstås marknadsräntorna komma att stiga ytterligare ifall Riksbanken inte orkar eller vill återföra spreadarna till normalnivåer, men under nästa år tror jag på lägre räntor; både lägre styrräntor och lägre marknadsräntor, så lågkonjunkturen tror jag då kommer att mötas av lägre räntor och lägre eller oförändrade skatter. Detta är den stora skillnaden mot tidigt 90-tal.

Posted by Sloped Mind on oktober 05, 2008 at 01:55 em CEST #

Hej!

Tack för svaret!

Jag är tyvärr inte lika optimistisk. Främst för att jag tror att ökningen av penningmängd är en mycket viktig faktor i nuvarande kreditkris.

Första frågetecknet är hur en kraftigt ökande penningmängd kan hänga ihop med en så blygsam KPI ökning. Inflation borde hänga samman med penningmängden. Medan en prisökning (Efterfrågan/Utbud) är något helt annat. Vad vi har sett på bostadsmarknaden kan inte vara en prisökning, eftersom då borde större del av husägarnas inkomster användas för att betala boendet. Men som vi har sett har priserna ökat samtidigt som kostnaderna (räntorna) som del av disponibel inkomst har minskat. Min slutsats är att vi har inflation i bostadspriserna.

Har vi en inflation av bostadspriserna syns inte detta på KPI. Det KPI mäter gällande bostadskostnaden för konsumenter är (taget ur minnet...) räntekostnader, el-kostnader och slitage mm... KPI mäter i alla fall INTE prisutvecklingen på bostaden. Riksbanken styr penningmängden genom räntan med målet att inflationen (KPI-ökningen) ska ligga på 2% samt man vill hålla en så LÅG ränta som möjligt. Riksbanken missar då inflationen på varor som finansieras genom lån, dvs "hyrs" med en räntebetalning. Summan blir att vi har kört på med låg ränta trots att vi borde saktat in när bostadspriserna började bli inflatoriska.

Då är vi framme vid dagens kris. Om vi har pumpat in en stor del av all inflation (ökad penningmängd) i ett varuslag, hus. Vad händer när huspriserna tvingas att minska till följd av att räntan ökar? Om huspriserna korrigeras vart tar pengarna som har skapats som lån vägen? Min tanke är att tar jag ett lån för att köpa en vara så bedöms räntan utifrån hur stor risk det är att jag inte kan betala tillbaka, risken sjunker då om jag har varan kvar att sälja om jag blir arbetslös etc. Sjunker varan i pris ökar mitt låns risk och min ränta borde öka. Är min ränta bunden ökar bankens risk och deras inlåningsränta stiger.

Risken för ett lån minskar t.ex. om låntagaren betalar tillbaka en del av lånet eller om värdet på varan ökar i förhållande till lånet. Eller om värdet på varan minskar i förhållande till inkomst och levnadskostnader (KPI). Det riksbanken gör är helt enkelt att man "köper på sig" risken för alla dessa lån genom att låna ut "billigt" till bankerna. Så länge det fungerar och bankerna kan betala av dessa pengar på sikt fungerar nog metoden. Men räcker inte detta och staten måste gå in och köpa fallerade banker för antingen pengar ur stadskassan eller skapa pengar. Vilket innebär att stadskassan dräneras eller inflationen skjuter i höjden. DÄR ligger alltså min oro vad gäller en kraftig korrigering av huspriserna.

Jag förutsätter att jag är lite ute och cyklar så påpeka gärna orimligheter i mitt resonemang!

-Jonas

Posted by Jonas on oktober 07, 2008 at 06:15 em CEST #

Hej Jonas!

På många sätt tycker jag att du har rätt i din analys, som är klart genomtänkt. Det är nog helt klart så att en hel del av penningmängdsökningen sökt sig till tillgångar (det är ju bara se på hur bostadsobligationer står för så mycket av de nya krediterna/pengarna) snarare än till konsumtionsvaror och att KPI inte gav en rättvisade bild av inflationen i mitten av 2000-talet.

Dessutom tror jag att man underskattar låga räntors dämpande effekt på inflationen, i och med att låga räntor inte bara gynnar efterfrågan (och därmed driver upp inflationen) utan också gynnar utbudet. Därför tror jag att Riksbanken gjorde mycket skada genom att hålla så låga räntor som man gjorde, och det betalar vi för idag.

Men, det finns vissa faktorer som jag skulle vilja lägga till som mildrar det hela lite:

1. Bostadspriser ingår faktiskt i KPI. När man beräknar räntekostnaderna för egna hem så påverkar både priset på bostaden och räntan. Bostadspriserna räknas dock inte upp med fastighetsprisindex rakt av. Detta vore orimligt eftersom de som bor kvar i samma hus som året innan inte får höjda räntekostnader bara för att huspriserna stigit. Istället räknas bostadspriserna upp på de bostäder som omsatts, för att korrekt återspegla att de nya ägarna får räntekostnader som baseras på inköpspriset. Man kan approximera detta med att den bostadspriskomponent som ingår är ett glidande medelvärde för fastighetspriserna under de senaste 20 åren. Prisstegringarna finns alltså delvis med, men de har ännu inte slagit igenom fullständigt i KPI. Stigande bostadspriser har dock orsakat delar av den inflation vi ser idag.

2. Penningmängdsutvecklingen är avgörande för inflationen på lång sikt, men endast på lång sikt. På lång sikt har vi faktiskt inte haft någon särskilt dramatisk utveckling av penningmängden, även om vi hade en dramatisk utveckling under några år. På kort sikt får vi därför se en inbromsning av ökningstakten för penningmängden, men det är som tur var inte 20 års extrem penningmändstillväxt som helt sugits in i en tillgångsbubbla och ny ska pysa ut.

3. Riksbanken har ett inflationsmål om 2% per år, oavsett om inflationen var för hög eller för låg året innan. Det är inte så att hög inflation ska följas av deflation. Därför finns det inga skäl för Riksbanken att låta penningmängden krympa, utan man borde nöja sig med att se ökningstakten bromsa in. Ifall Riksbanken håller ögonen på bollen och inte låter en kraftig kreditkontraktion inträffa så borde inte 90-talets eller 20-talets händelser repeteras. De gångerna arbetade inte Riksbanken utifrån ett inflationsmål och man lät kraftig kreditexpansion följas av kraftig kreditkontraktion istället för av en lugn kreditexpansion. Jag hoppas och tror att man lärt sig läxan. Om jag har fel kan dock mer pessimistiska scenarion mycket väl inträffa.

Posted by Sloped Mind on oktober 07, 2008 at 09:24 em CEST #

Hej,

Du har skrivit en utförlig artikel, men vad jag anser att den beskriver är just förhållande som leder till en bubba, du har fel i din beskrivning av vad en bubba är, en bubbla uppkommer när priserna avviker från de fundamentala värden dvs den förväntade driftöverskottet och förräntingskravet, och har absolut ingenting med de faktorer du beskriver, det är snarare kredit expansionen som orsakar en bubba, vi har absolut en fastighetsbubba i Sverige allt annat är önsketänkande.

Posted by Mauricio Aira on oktober 12, 2008 at 08:49 em CEST #

Hejsan Mauricio och tack för kommentaren!

Du säger att en bubbla innebär att priserna avviker från fundamentala värden. Jag skriver att en bubbla innebär att priserna är kraftigt uppblåsta bortom de verkliga värdena. Skillnaden mellan definitionerna är av kvantitativ art. Med din defintion skulle en icke fundamentalt motiverad avvikelse i pris på en krona innebära att vi har en bubbla. Det anser inte jag vara en fruktbar defintion av ordet bubbla.

För att begreppet ska ha någon kvar betydelse måste man stå kvar vid det faktum att inte varje minsta prisfall innebär att det funnits en bubbla som spruckit; en bubbla måste innebära markant uppblåsta priser.

Sedan förstår jag inte vad du menar när du både säger att de faktorer jag nämner inte har något med uppkomsten av bubblor att göra, samtidigt som du säger att en av mina faktorer är direkt avgörande för uppkomsten av bubblor.

Jag nämner fyra faktorer, varav en är tillgången till krediter. Du säger att uppkomsten av bubblor "har absolut ingenting" att göra med de faktorer jag nämner, samtidigt som du säger att kreditexpansionen är det som orsakar bubblor. Anser du att tillgången till krediter tagna med tillgången som säkerhet inte har något som helst att göra med en kreditexpansion?

Vid en alltför kraftig kreditexpansion blir klimatet mycket mer gynnsamt för uppblåsandet av bubblor (krediterna utgör normalt sett den luft som bubblan blåses upp med för att stanna i metaforen).

Det är dock inte så att en kreditexpansion varje gång skapar bubblor i varje tillgångsslag, alltså är det inte bara kreditexpansionen som avgör ifall vi får en bubbla, utan det är också tillgångsslagspecifika faktorer som avgör ifall en bubbla uppstår för just den tillgången.

En kreditexpansion är möjligen en nödvändig (men nog inte fullständigt nödvändig) förutsättning för uppkomsten av en husprisbubbla, men det är inte en tillräcklig förutsättning på så sätt att varje kreditexpansion följts av en husprisbubbla.

Posted by Sloped Mind on oktober 12, 2008 at 09:15 em CEST #

Tack för en mycket välskriven artikel.. första gången jag stöter på din site och det dryper av kvalité jämfört med många av våra ekonomitidningar. Kudoz till dig!

Hur skulle du föra resonemanget när det gäller bostadsrätter?

På punkt 1 antar jag att man bör bedöma det reella värdet som lägre. 2 och 3 är väl i princip detsamma som för småhus. När det gäller punkt 4 är det troligare att det i storstadsregioner finns en känsla av brådska, men samtidigt finns ett enormt utbud om man inte ser väldigt kortsiktigt. Jag ser gärna en liknande artikel med bostadsrätter som fokus, kanske med en analys på både storstad kontra landsbygd. I mån av tid förstås!

//S

Posted by S on oktober 29, 2008 at 06:24 em CET #

Jag har aldrig funderat igenom situationen på bostadsrättsmarknaden speciellt noga, men helt klart finns det markanta skillnader gentemot situationen för småhus. När man äger en bostadsrätt så äger man inte fast egendom, utan man äger i princip en andel i en förening, som oftast med belåning äger en fastighet. Dessutom är det en rättighet att bo i en specifik lägenhet.

Delägarskapet i den förening som äger fastigheten, går nog att värdera på ett ganska rimligt sätt utifrån de hyresintäkter fastigheten skulle kunna ge och den belåning föreningen har. Belåningen skulle innebära att delägarskapets pris förändras med en hävstång gentemot fastighetspriset, på samma sätt som när man belånar aktier för att kunna köpa fler aktier. Detta är en anledning till att bostadsrättspriser borde röra sig mer än huspriser, i både upp och nedgång.

Den del av värdet som kanske är det som eftertraktas mest består dock av rätten att bo i en specifik lägenhet. I och med att det i exempelvis Stockholm och vissa andra städer inte finns någon fungerande hyresmarknad för bostadslägenheter är det svårt att bedöma värdet på denna rättighet. Bostadsrättsmarknaden torde därför vara betydligt bättre grogrund för uppkomsten av bubblor (så länge det saknas hyresrätter med marknadshyror).

Det är dessutom svårare att producera nya centrala bostadsrätter än att producera nya småhus.

Posted by Sloped Mind on oktober 30, 2008 at 09:07 em CET #

Mycket intressant och sakligt skrivet. Hur bedömer du att situationen har förändrats nu i förhållande till när du skrev artikeln? Jag menar med kraftigt stigande arbetslöshet, exportkris och en mer urholkad socialt skydd (sänkt a-kassa mm...)?

Posted by Xerxes on oktober 30, 2008 at 11:35 em CET #

Hejsan Xerxes!

Som jag skriver i http://www.slopedcurve.com/roller/makro/entry/om_huspriser så är de reala inkomsterna väldigt viktiga för vilka huspriser som kan motiveras. Personer som blir arbetslösa får se en sänkt inkomst så givetvis påverkar en högre arbetslöshet huspriserna negativt. Än så länge har vi inte sett någon kraftigt stigande arbetslöshet, men vi har sett såpass många varsel och såpass svag konjunkturstatistik att vi tyvärr får räkna med en stigande arbetslöshet för den närmaste tiden. Vi har inte heller sett någon "exportkris" än och det sociala skyddet har inte "urholkats" i sådan utsträckning att det skulle ha någon tydlig inverkan på makroekonomin på kort sikt. Sammantaget kommer konjunkturförsvagningen försvaga inkomstutvecklingen, vilket delvis kommer att motverkas av lägre räntor och lägre skatter. Inkomstsidan är dock såpass tung att den borde dominera så länge man inte genomför mycket kraftiga ränte- eller skatteförändringar.

Denna artikel handlar om huruvida vi har en husprisbubbla och slutsatserna kring det förändras förstås inte bara för att arbetslösheten stiger. Ifall vi skulle få se kraftigt stigande huspriser framöver tillsammans med sämre inkomster, så skulle det vara tecken på att en bubbla kan vara under uppbyggnad, men för den närmaste tiden tror jag inte att det kommer att ske, utan jag räknar med en ganska svag prisutveckling för hus, med måttliga prisnedgångar, och därmed byggs inte någon bubbla upp.

Posted by Sloped Mind on oktober 31, 2008 at 08:46 em CET #

Kan man inte se pengar som den ultimata bubblan? Noll i fundamentalt värde, men ett betydande marknadsvärde drivet av förväntningar på framtiden. (Pengar lär väl vara bland det mest värdefulla som finns per kg.)

Posted by jr on november 01, 2008 at 04:22 fm CET #

Hejsan jr!

Oj, pengars värde (eller valutors värde) är också ett sånt där ämne som kräver sin modiga tid att reda ut. Det är svårt att ens börja diskussionen i en kommentar.

Du har rätt i att pengars värde bygger på förväntningar, eller förtroende som jag nog skulle kalla det. Dessutom kan man konstatera att pengars värde är mer eller mindre konstant fallande (på sikt har vi inflation) och att valutakriser förekommer med jämna mellanrum. Samtidigt har pengars värde generellt haft en imponerande motståndskraft i tider av oro och kris, speciellt på grund av dess fullständiga likviditet. Via inflationsmålet har dessutom valutans vakter lovat att upprätthålla pengars värde och stoppa både snabba värdeuppgångar och värdefall.

Så länge befolkningen har förtroende för valutan som betalningsmedel så blir pengar en god representant för värdet hos de varor och tjänster som produceras. Nästa gång jag skriver om penningmängd ska jag försöka gräva lite djupare i detta.

Posted by Sloped Mind on november 02, 2008 at 06:40 em CET #

Riktigt bra artikel och följande debatt. Mkt bra jobbat.

Posted by Civ.Ek + FM on november 17, 2008 at 05:50 fm CET #

Jonas prickar i min mening mitt i prick.

Jag tror också på en prispress nedåt tack vare två faktorer:

1) Högre räntor än vad de flesta tror:
Jag tror att penningmängdsökningen har varit för stor för länge för att inflationen och räntan inte ska få ett kraftigt tryck uppåt.

Blir den internationella prispressen, som kommer av ökad global markanad och lågkostnadsländers ökade konkurrenskraft, mindre så kommer snart inflationen att kraftigt öka och räntorna med den.

Krisen motverkar detta på kort sikt och pressar ned räntorna.

Jag tror dock att de andra faktorerna ger att relativt den ekonomiska situationen kommer vi att få högre räntor än de flesta bedömmare räknar med. dvs, trots ekonomisk kris blir inflationen högre än den borde ha varit.

Får vi nu en ökning av penningmängden p.g.a. regeringars stimulanspaket kommer nog en kraftig inflationsökning så fort ekonomin återhämtar sig.

2) Demografiska faktorer
a) Dels får vi troligtvis en minskad folkmängd om fem-tio år. Fyrtioalisterna dör, samt låg nativitet och troligtvis (men inte säkert) en minskad invandring.

b) Dels förändras kanske familjen, det har varit väldigt många skillsmässor, dubbelboende och sommarstuger. Tror min generation( 60/70 talister) är minder intresserade av att äga ett andra hus än min föräldrargeneration, där det är väldigt utbrett. Det börjar snart bli daaggs för dem att sälja.

c) Förmodligen går vi mot decentralisering i samhället med dagens tekniska utveckling. Storstäderna som leder prisutvecklingen skulle då bli mindre heta. Eftersom marktillgång är så god utanför dem blir nog inte nybyggnation så dyr som idag.

Summa:
På kort sikt ger ekonomi och räntor en prispress nedåt. Om några år börjar demografiska faktorer att sätta en kraftig prispress nedåt.

Tack för en utmärkt sida och hoppas någon finner nåt tankvärt i min 25 öres analys.

Mvh
Fredrik

Posted by Fredrik Svensson on december 16, 2008 at 11:28 fm CET #

Hejsan Fredrik! Kul att du bidrar med analys!

Här kommer några snabba reflektioner kring punkterna.

1. Kraftigt stigande penningmängd borde väl normalt stödja huspriserna? Eller med prispress, menar du då i reala termer? Om vi får se hög inflation utan stigande penningmängd (på grund av externa faktorer som dyrare import, som du är inne på), så är det sämre för huspriserna.

2. a) Enligt SCB:s befolkningsframsrivningar så kommer vi ha födelseöverskott fram till en bit efter 2030: http://www.scb.se/templates/tableOrChart____91828.asp

SCB sitter givetvis inte med facit, och de kan ha helt fel. Samtidigt kan man notera att det idag lever fler människor i Sverige födda 1990 än något år under 40-talet. Om ca tio år ska dessa födda kring 1990 börja bilda familj och köpa hus.

b) Jag har väldigt svårt att uttala mig om det. Kanske har du rätt. Är det då vanliga bostadshus, eller fritidshus, som drabbas? Det finns en stark trend att man nu bosätter sig där man vill leva, snarare än där det finns jobb. Kanske detta innebär att fritidshus försvinner och att sommarstugeområdena blir permanentboendeområden? Det är en trend som pågår, men det är svårt att säga hur det påverkar huspriserna.

c) Det vore isåfall en rätt dramatisk förändring av den trend vi ser i storstadsområdena idag.

Posted by Sloped Mind on december 16, 2008 at 08:32 em CET #

1) Just precis. Den kraftigt ökade penningmängden är förhoppningsvis ett avslutat kaptiel. Husprisökningen kommer direkt eftersom de flesta lån som ökar penningmängden är hus relaterade, inflationen kommer ett par år senare, dvs nu! Tycker att 2008 bekräftar min tes. Nu och 2009 tynger krisen, men när trycker lättar kommer inflationen snabbt om den internationella prispressen inte finns.

Vid detta senario - högre inflation än penningmändstillväxt tror jag hus priserna urholkas succesivt. Sverige kommer nog att klara sig bättre än resten av Europa, undantaget Tyskland (som har befolkningsminskning nu och redan dett denna effekt).

Jag menar i reala OCH absoluta termer. Jag tror att vi kommer att se låga tillväxt tal och att relationen mellan tillväxt och inflation kommer att vara negativ.

2 a) Jag tror att det födelseöveskott som vi såg runt 1990 berodde på invandring. Vi ser en stark ökning nu, men ska den hålla i sig? Jag tror vi är i en topp, inte i en ökning som SCB. Vad styrker de sin analys på? Jag stärker egentligen min på egenupplevda kontaker som säger att just i min ålder vill många ha två eller fler barn och har skaffat det redan, medans de lite yngre inte är lika intresserade.

b) väldigt många fritidshus är egentligen permanentbostäder.

c) Håller med. Det är ett på ytan otrolig senario. Men, trenden just nu är mycket stark. Det är bara det att vi står på toppen av en ännu starkare jobbtrend som har centraliserat sammhället. Desentraliseringstrenden har just inletts och kommer att ge effekt först om en fem-tio år. Mer troligt tio än fem.

Posted by Fredrik Svensson on december 18, 2008 at 01:21 fm CET #

Varför jämföra med BNP? Att jämföra med inflation och reallöner är betydligt mer intressant, men då kanske inte hypotesen om att priserna INTE skulle rasa gick att bekräfta (man anar vad författaren är ute efter mellan raderna). Grafen för ränteutgifter kommer att bli riktigt spännande när räntorna börjar gå upp igen och lånebeloppen är väsentligt mycket större än tidigare år...

Posted by Anders on februari 13, 2009 at 07:58 em CET #

Hejsan Anders!

BNP/capita är ett väletablerat mått på värdet av den totala produktionen inom landet delat med antalet invånare. Det är rimligt att det finns ett förhållande mellan hur mycket värde varje individ skapar och hur mycket värde individerna kan och vill lägga på sin bostad, även om förhållandet förändras över tiden och det är högst rimligt med stora förändringar i den kvot mellan huspriser och BNP/capita som jag visar ovan. Det är inte alls lika självklart att det på medellång sikt finns ett starkt förhållande mellan konsumentpriser och huspriser, bland annat eftersom huspriser inte enbart handlar om omdelbar konsumtion idag, utan att det är också en förbetalning av kommande botjänster. Ju lägre kostnaden för kapital är, desto mer är det rationellt att förbetala för boendetjänsten. En jämförelse med reallöner liknar den med BNP.

Min hypotes var att vi inte har någon husprisbubbla i Sverige. Utvecklingen under hösten och vintern har befäst min syn om detta. Som jag skriver ovan är det fullständigt naturligt att man i en lågkonjunktur med svag arbetsmarknad får se fallande huspriser. Detta inträffar normalt oavsett om man haft en husprisbubbla eller inte. Under hösten och vintern har vi sett extrema förhållanden på kreditmarknaden på på arbetsmarknaden. De fall vi sett på huspriser under hösten är inte alls av den grad att man kan säga att de tyder på att vi haft en bubbla. Det är knappast någon krasch vi sett för priserna.

Tvärt om har fallen varit såpass små att de känns som i underkant i jämförelse med den extrema konjunkturförsämring vi sett. Ifall vi hade haft en bubbla borde huspriserna ha kollapsat vid det här laget.

Sedan finns det förstås en risk att vi bygger upp en bubbla framöver ifall allt för låga räntor får leva allt för länge.

Jag håller med om att det finns en stor utmaning i att hantera kraftigt stigande räntor ifall man anpassat lånebelopp till någon som närmast kan kallas noll-ränta. Det gäller därför för Riksbanken att höja räntan tidigt.

Posted by Sloped Mind on februari 13, 2009 at 11:48 em CET #

Först och främst är det jätteskönt att äntligen läsa en djupanalys av fastighetspriserna. Ofta är tidningsartiklarna och deras "analyser" rent enfaldiga!

Jag har dock vissa invändningar och synpunkter. Först och främst behöver vi inte hänga upp oss på ifall en kraftig prissänkning skall kallas bubbla eller inte.
Sen är det lätt att förledas av kurvornas form!

Enkla slutsatser av dina kurvor:

Enligt länken nedan var BNP per capita 220.000 år 1985 och 346.000 år 1987. Det innebär att BNP per capita har ökat 57 % under samma tid!
(länk: http://www.ekonomifakta.se/sv/Fakta/Ekonomi/Tillvaxt/BNP-per-capita/)
Fastighetsindex har ökat med 500 % sen mitten av 80-talet enligt din kurva.
Hur du kommit fram till kurvan i figur 2 förstår jag inte.

Fastighetsindex + 500%
BNP per capita + 57 % (346´/220´)
Det borde ge ett indexvärde (huspriser/BNP per capita) på 500/57= 877 (inte 100). Eller?

Vad gäller ränteutgifterna i relation till BNP/c (figur 3) så har huspriserna ökat 500 % sen mitten av 80-talet och BNP/c bara ökat 57 %. Räntekostnaderna i relation till BNP/c måste vara betydligt större än vad som anges i figur 3!

Sen måste vi beakta att det är en otrolig skillnad i priser mellan säg Stockholm och riksgenomsnittet! I Stor-Stockholm är det frågan om extrema prisökningar. Där blir skillnaden mellan husprisökningen och BNP-ökningen än mer extrem! Samma sak gäller ökningen i räntekostnader i förhållande till BNP-ökningen.

Så slutsatserna för riksgenomsnittet är inte applicerbart på storstadspriserna. Man bör ha separata kurvor för t ex Stor-Stockholm. En Stockholmare går lättare på knäna vid husköp än riksgenomsnittaren.

Sen kan vi inte bara jämföra med USA. Priserna har ju rasat även i vårt grannland Danmark, om jag inte missminner mig med kanske 20 %. Likadant med flera andra europeiska länder. Skiljer Sverige sig i något väsentligt avseende från dessa länder? Varför skulle vi klara oss?

Posted by KLARTEXTEN! on oktober 15, 2009 at 09:07 fm CEST #

RÄTTELSE av mitt senaste inlägg!
Förändring 1985-2007:

Fastighetsindex : 500 %
BNP per capita : 157 %
indexvalue : 500/157= 320

1981-2007:
Fastighetsindex: 500 %
BNP per capita: 167 % (346´/207´)
indexvalue: 500/167= 300

Posted by KLARTEXTEN! on oktober 15, 2009 at 09:27 fm CEST #

Klartexten: Länken du hänvisar till gäller real BNP/capita. Du kan inte inflationsjustera BNP/capita men räkna med löpande, icke-justerade, huspriser.

Den jämförelsen jag gör utgår från löpande priser både vad gäller BNP och vad gäller huspriser.

Posted by Sloped Mind on oktober 15, 2009 at 10:28 fm CEST #

OK. Har hittat en kurva med BNPc (BNP per capita) från SCB i löpande priser ( http://www.scb.se/Pages/TableAndChart____219325.aspx).
BNPc:
1985: 110 tkr
2007: 340 tkr (uppskattningsvis)
ökningen av BNPc under perioden blir 340/110= 3 c:a

Fastighetsindex har ökat 500 % medan BNPc har ökat 300 % under samma period. Fastighetsindex "borde" ha ökat endast 300 %. Fastighetspriserna (rikssnittet) har ökat betydligt mer än vad som motiveras av BNPc alltså. Mellanskillnaden utgörs av prisbubblan.

Det är inte hela sanningen men en viktig del av den, som jag ser det.

Det hela förvärrras dock avsevärt om man betänker att i storstäderna är prisbubblan mycket större! Där är kvoten husprisindex/BNPc mycket större!

Har du förresten synpunkter på vad jag i förra kommentaren skrev om skillnaden mellan storstäder och rikssnittet, samt andra europeiska länder som drabbats av kraftiga prisfall, t ex Danmark.

(OBS! Med prisbubbla menar jag helt enkelt prisökning, stor eller liten, som inte motiveras av fundamenta).

Posted by KLARTEXTEN! on oktober 17, 2009 at 04:53 fm CEST #

Om vi således utgår från mina senaste siffror och begränsar oss till relationen husprisindex och BNP per capita så anger detta väl att huspriserna (rikssnittet) är 40 % för höga (1-300/500)! Låter förstås extremt, men visa gärna vad som är fel då.

Posted by KLARTEXTEN! on oktober 17, 2009 at 05:08 fm CEST #

Om jag utgår från 1981 års siffror (ej 1985) så får vi:
BNP per capita:
1981: 75
2007: 340
ökning av BNPc under perioden: 340/75= 453 % (istället för 300 %).
Så prisbubblan (rikssnittet) är (utifrån dessa värden): 1-453/500= 9.4 %

Alltså om jag använder 1981 som jämförelsår så blir prisbubblan c:a 10 %, men utgår jag istället från 1985 så blir prisbubblan 40 %. Förstås bara grova siffror. Vilket är bäst? Själv lutar jag åt det äldre (mer historiska) årtalet.

Dock kvarstår faktum att prisbubblan är betydligt större i storstäderna eftersom kvoten husprisindex/BNPc där är betydligt större! Eller vad säger du?

Posted by KLARTEXTEN! on oktober 17, 2009 at 05:32 fm CEST #

Du använder BNP/capita som jämförelse i dina grafer. Men har medelinkomsterna hängt med BNP-utvecklingen ?

Posted by Freddy on november 19, 2009 at 08:35 em CET #

Jag håller med dig i ditt resonemang att bostadsmarknaden inte är en bubbla. Just därför att det saknas möjligheter att spekulera i marknaden precis som du beskriver. Själv är jag i huvudsakligen intresserad av bostäder i Stockholm, som bekant har stigit väldigt kraftigt i värde under de senaste tjugo åren. Min uppfattning är att orsaken är att räntorna har sjunkit, och därigenom gjort skuldsättning billigt. Från ett tidigare högräntesamhälle så har vi gått till ett lågräntesamhälle. Kostnaden för räntorna på bostadslånet förblir konstant men det underliggande lånet blir större i och med att räntorna har sjunkit. Enligt det här resonemanget så borde det finnas en "new normal" för bostadspriserna. Där de stannar av och för att sedan utvecklas med den allmänna löneutvecklingen. Någon gång måste priserna sluta stiga med 10% per år. Jag tror att vi är ganska nära den här nivån. Vad tror du?

Posted by Jesper on februari 14, 2010 at 10:32 em CET #

Det vore intressant med en uppdatering nu 3 år senare, men fortfarande stigande priser...
Jag tror förvisso inte heller vi har en bubbla - men det ter sig mer sannolikt med ett prisfall än en stegring nu -eller ?

/K

Posted by Klas2k on augusti 11, 2010 at 12:46 em CEST #

Jag har nu ändrat uppfattning! Vi har INGEN PRISBUBBLA!
Skälet är förstås massinvandringen! Många hundratusen nya hyresgäster har invandrat de senaste decennierna. Detta är skälet till bostadsbristen! Bostadsbristen i sin tur ger prisökningar på bostäder. Varje år invandrar 60.000 nya hyresgäster och nästan inget byggs!

Resultatet blir förstås fortsatta prishöjningar så länge massinvandringen fortsätter! Först när denna upphör kan priserna sjunka! Vi kommer såklart att se smärre och tillfälliga prisfluktuationer pga ränteförändringar och samhällsekonomska faktorer.

Men den helt dominerande trenden blir vara fortsatta prisökningar! Priserna kommer ständigt att befinna sig på den ekonomiska smärtgränsen!

Nu vet ni det!

Posted by Klartexten on augusti 11, 2010 at 01:15 em CEST #

Hej Karl,

Det var länge sedan du skrev något på din blog. Synd. Hursomhelst, det skulle vara intressant att läsa en uppdatering av din syn på prisutvecklingen på den svenska bostadsmarknaden. Diskussionens svallvågor går höga just nu och förslag på nya kraftfulla åtgärder för att stoppa bubblan (som tas för given) presenteras med jämna mellanrum. Analysen lyser tyvärr ofta med sin frånvaro. På den punkten skulle du kunna bidra med mycket.

Mvh!
Tomas

Posted by Tomas Ernhagen on januari 18, 2011 at 11:18 fm CET #

Kan inte blogginnehavaren kommentera min analys av skälen till bostadsbristen och varför bopriserna i storstäderna således kommer att stiga så länge massinvandringen pågår? Annars får jag väl tolka det som ett tyst medgivande!

Posted by Klartexten on februari 19, 2011 at 11:00 fm CET #

Skulle vara mycket intressant att få Slopeds reflektion
över läget såhär 3,5 år efter inlägget. Vad tror du om
priserna på bostadsrätter på kort och lång sikt?

Posted by Danske kOngen on januari 20, 2012 at 12:40 fm CET #

Klartexten: Den totala demografiska utvecklingen har förstås en påverkan, men den stigande befolkningen i Stockholmsregionen är inte beroende av invandringen. Dessutom, en stigande befolkning omöjliggör absolut inte bubblor; se bara på USA där områden med mycket stark befolkningstillväxt hamnade i bubbeltillstånd.

Posted by Karl Avedal on januari 21, 2012 at 10:40 em CET #

Danske kOngen:

Som jag kommenterat ovan har jag inte funderat så mycket över situationen för bostadsrätter och den skiljer sig något från situationen för hus. Jag har inte gjort den analys som skulle krävas för att sia om framtiden.

Vad gäller reflektion kring artikeln så här några år senare så känner jag mig ganska trygg i det jag skrev ovan; de huspriser vi såg under sommaren 2008 var inte oförenliga med fundamenta, trots allt mediafokus på "husbubblan".

Posted by Karl Avedal on januari 21, 2012 at 10:46 em CET #

Vore trevligt med en uppföljare till denna artikel som nu är rätt gammal. Skulle man kunna få be Hr Sloped om det?

Posted by Patrik on september 02, 2012 at 10:32 fm CEST #

Tack för en mycket givande artikel som håller hög standard i neutralitetsförsök.
Intressant läsning!

Posted by Charlotte on januari 09, 2013 at 08:14 em CET #

Post a Comment:
  • HTML Syntax: Allowed