Riksbanken meddelade idag att man startar en utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden. Utredningen ska belysa relationen mellan bostadsmarknaden och Riksbankens uppgifter och mål.

Helt klart är det bra att man gräver lite djupare i dessa frågor. Riksbanken har hittills avfärdat farhågor om bostadsmarknaden med argument om att de inte kan styra enskilda marknader med penningpolitiken och att andra verktyg behövs. Det är bra att man studerar hur dessa andra verktyg skulle fungera.

Den som följt denna blogg vet att jag anser att Riksbankens målvariabel, KPI, inte fångar upp boendeinflationen på ett korrekt sätt och att Riksbankens därför blir sämre på att bekämpa en oönskad kreditexpansion och prisinflation. Ifall priset på en viktig tjänst, med en extremt central koppling till kreditexpansionen, inte mäts, så kommer nya krediter (nya pengar) som söker sig till bostadssektorn att kunna skapas utan att Riksbankens styrmedel påverkas. Därför hoppas jag att man i denna utredning tar tag i den frågan.

Låt oss titta på vilka direktiv utredningen fått. Detta ska utredningen göra:

• Analysera vilka faktorer som förklarar varför priserna på svenska bostäder har ökat under lång tid och varför belåningsgraderna har stigit. Utredningen ska analysera om det finns några skillnader mellan storstadsområden och övriga landet.
• Diskutera vilken roll penningpolitiken har spelat för utvecklingen på den svenska bostadsmarknaden och hur centralbanker ska förhålla sig till tillgångspriser.
• Diskutera vilken roll institutionella faktorer som till exempel skattesystemets utformning, det finansiella regelverket och formerna för bostadsfinansieringen har spelat för utvecklingen på den svenska bostadsmarknaden.
• Analysera vilka risker som finns med en hög belåningsgrad och med små eller inga amorteringar.
• Undersöka vilka risker som uppstår när andelen hushåll med lån till rörlig ränta ökar.
• Utreda vilka händelser som skulle kunna utlösa ett fall i bostadspriser och vilka konsekvenser det skulle kunna få för samhällsekonomin, penningpolitiken, de finansiella marknaderna och den finansiella stabiliteten.
• Belysa utvecklingen på marknaden för kommersiella fastigheter och diskutera prisutvecklingen på denna marknad och fastighetsbolagens skuldsättning.
• Analysera vilken roll penningpolitiken kan och bör ha för att påverka en oönskad utveckling av kreditstockar och fastighetspriser.
• Diskutera vilka alternativa verktyg som kan användas för att påverka en sådan oönskad utveckling och under vilka omständigheter de i så fall bör användas.
• Diskutera hur ansvaret för användningen av sådana alternativa verktyg kan fördelas mellan olika myndigheter.
  

Dessa punkter är mycket intressanta. Speciellt punkten om hur centralbanker ska förhålla sig till tillgångspriser är en principiellt svår och intressant diskussion. Jag tycker dock att man delvis skjuter lite över målet. Priset på hus är ett tillgångspris, men priset på boende är det inte. En diskussion om hur man mäter priset på boende är inte en diskussion om hur man förhåller sig till tillgångspriser. Man nämner inte heller specifkt frågan om huruvida boendepriser återspeglas i KPI på ett rimligt sätt.

En viktigt del i utredningen är alltså att studera alternativa verktyg för att reglera kreditexpansionen. Det är bra att man utreder detta, men personligen tror jag att räntevapnet är det bästa sättet att snabbt och effektivt justera efterfrågan på krediter, med en så låg kostnad för samhällsekonomin som möjligt. Att exempelvis justerar tillåtna belåningsnivåer upp och ner baserat på huruvida man ser en ohållbar ökning i tillgångspriser tror jag är en mycket svårare väg att gå och en som riskerar att skapa snedvridningseffekter.

Att jag säger det beror i grund och botten på att jag inte köper argumentet som ofta framförs om att företagen behöver låga räntor, men bostadmarknaden behöver höga räntor, och att man bäst löser det genom regleringar specifikt inriktade mot bostadslån, snarare än räntehöjningar som också minskar företagens vilja att investera. Jag tror att detta resonemang delvis bygger på fördomar om att företagens investeringar är bra/produktiva/närande, medan privatpersoners investeringar i bostäder skulle vara lyx/konsumtion/tärande. Investeringar i bostäder är inte självklart detsamma som osund spekulation och investeringar i företag är inte självklart sunda. Vid en för låg ränta ökar inslagen av dåliga investeringar både i bostäder och i företag.

Jag tror att skillnaden i tillväxt mellan bostadskrediter och företagskrediter faktiskt avspeglar en fundamental skillnad i var investeringar idag behövs. Vi har i delar av landet en bostadsbrist som kan åtgärdas via ökade investeringar i bostäder, medan vi ser ett mycket lågt investeringsbehov inom stora delar av industrin, som upplevde en investeringsboom under den förra högkonjunkturen. Det kanske helt enkelt är så att det idag är rationellt att kreditgivningen allokeras till bostadsinvesteringar. Att isåfall försöka begränsa just denna kreditgivning till förmån för någon annan form, skulle leda till att kapital används på ett suboptimalt sätt, samt att bristsituationen på bostadsmarknaden förvärras. Jag tror därför att det är så att vi i en situation med en oönskad kredittillväxt behöver höja räntan generellt, snarare än rikta in oss på en marknad, för att lösa problemet till lägsta kostnad för samhället.

Däremot tror jag att det vore bra att generellt skärpa upp reglerna kring kreditgivning och då speciellt vad gäller krediter till privatpersoner, av andra skäl än penningpolitiska.

Jag hoppas att Riksbanken kommer att uppvisa transparens kring utredningen under utredningens gång och presentera preliminära tankar, samt bjuda in till diskussion. Det låter dock som att man endast tänker diskutera frågan med ett litet antal utvalda experter och inte föra en öppen diskussion under utredningens gång.