Om huspriser och bubblor igen
Jag har några gånger skrivit om huspriser på denna blogg. Visserligen tycker jag att media generellt fokuserar allt för mycket på husprisers kortsiktiga variationer, men med tanke på den kreditkris som delvis orsakats av allt för lättvindig utlåning med fastigheter som säkerhet i bland annat USA, och de dramatiska prisökningar och sedan prisfall på fastigheter som detta möjliggjort, så vill jag ändå diskutera huspriser och krediter ur ett par perspektiv. Idag tänkte jag fortsätta diskussionen om husprisbubblor.
I media generellt tycks man fortfarande i huvudsak arbeta under förutsättningen att vi i Sverige har haft en husprisbubbla, men att den konstigt nog inte spruckit än, i hög grad för att Riksbanken sänkt räntan så kraftigt.
Jag menar dock fortfarande att det mesta tyder på att vi faktiskt inte har eller har haft någon husprisbubbla i Sverige. Jag har tidigare argumenterat här för att förutsättningarna för en bubbla varit dåliga i Sverige.
Ytterligare ett argument för att vi inte haft någon bubbla är att vi inte sett någon bubbla spricka under det senaste året. I höstas när allt var som mörkast, med en extremt dåligt fungerande kreditmarknad, en Riksbank som trots fallande priser höjer räntan mitt under en kreditkris och en dramatisk varselutveckling, så rådde extremt goda förutsättningar för att spräcka husprisbubblor. I många länder har man också fått se en ganska dramatisk utveckling. Så inte i Sverige. Under perioden med dessa extremt dåliga förutsättningar, innan Riksbanken kom med i matchen, så hände nästan inget alls med huspriserna. Jag menar att det faktskt är ett tecken på att huspriserna helt enkelt inte varit så extremt avvikande från sina fundamentala värden.
Även om vi inte idag har någon husprisbubbla så innebär det givetvis inte att huspriserna inte kan falla. Det är fullt naturligt för huspriserna att falla i tider av ekonomisk svaghet av den art vi ser nu. Det är dock stor skillnad på huspriser som faller som ett resultat av svagare ekonomiska fundamenta och huspriser som faller på grund av att de aldrig återspeglat några ekonomiska fundamenta.
Hur kan man då studera huruvida huspriserna idag är rimliga, och kan man utnyttja detta för att förhindra bubblor och förbättra räntestyrningen?
Värdet i att äga av en villafastighet ligger i att man som ägare av den disponerar en boendetjänst. Denna boendetjänst kan man exempelvis själv nyttja genom att bo i huset eller sälja till någon annan genom att hyra ut bostaden. Oavsett om man själv bor i huset eller hyr ut det så innebär det att huset ger avkastning i form av hyra.
Ett hus är på detta sett en typisk investering. En initial kapitalinsats ger möjlighet till framtida avkastning. Att beräkna värdet på ett hus som en investering är därför inte så våldsamt komplicerat, utan en traditionell investeringskalkyl kan göras.
Värdet av ett hus idag är något förenklat detsamma som summan av nuvärdet av de framtida hyror som huset avkastar, samt nuvärdet av eventuellt restvärde efter att den period man tänkt nyttja investeringen under har löpt ut.
De faktorer som påverkar detta husvärde är därför marknadshyran för huset, den förväntade hyresutvecklingen, avskrivningstakten på huset, diskonteringsränta för nuvärdesberäkningarna samt förväntad inflation. Vid en högre hyresnivå och högre real förväntad hyresutveckling blir värdet av huset större, med en högre diskonteringsränta eller högre avskrivningstakt blir husvärdet lägre och vid ett större restvärde blir husvärdet högre.
Nyckeln till prisbubblor ligger i den sistnämnda komponenten. Vilket restvärde för huset måste man stoppa in i ekvationen för att motivera dagens pris för huset?
För att svara på den frågan kan vi ta ett steg tillbaka och fundera över vad restvärdet för ett hus är efter en viss tidsperiod. En typisk svensk villafastighet består av en friköpt tomt och en tillhörande fristående byggnad. Byggnaden utsätts för slitage och värdet av den bostadstjänst som huset erbjuder faller därför för varje år och det är detta som orsakar avskrivningen. För att upprätthålla värdet på bostadstjänsten behöver nya investeringar göras.
Tomten utsätts dock inte för slitage av samma art, även om en välskött trädgård förvildas med tiden utan skötsel. Det är därför naturligt att se det som att en vanlig svensk villafastighet har ett visst bestående värde, även om inte någon del av värdet garanterat, då även tomtvärdet kan falla.
I normalfallet är det alltså rimligt att alltid räkna med ett visst restvärde för villafastigheten, men hur stort ska det vara? En sak är i varje fall uppenbart. Ifall restvärdet behöver vara markant högre än priset är idag för att man ska kunna motivera dagens pris, så är det ett tecken på att något konstigt har skett.
I en marknad där husköpare måste räkna med att de kommer att kunna sälja huset för mer än de köpte, utan att behöva investera i förbättringar av huset, för att motivera dagens pris, så är det ett tydligt tecken på att priset inte längre har med ekonomiska fundamenta att göra.
I kommande inlägg kommer jag diskutera detta ytterligare, vad det säger om husprisutvecklingen i Sverige respektive USA, samt hur det kan hjälpa oss att mäta inflationen på ett sätt som bättre tar hänsyn till husprisinflation, genom att bättre särskilja vad som är ren inflation och vad som är faktiska värdesförändringar baserade på exempelvis en lägre diskonteringsränta.
Att definiera en bubbla är alltid svårt, men jag anser att ett fall på 10-30% 2009-2012 är rimligt. Och det kan bli mer om räntan blir högre än 6-7% 2013 och framåt.
Att priserna inte föll mer i höstas beror väl på att få affärer genomfördes, plus högre disponibel inkomst för de flest. Arbetslösheten märks först 2010 då det också kan bli skattehöjningar för många.
Historiskt har väl bostadspriserna alltid följt KPI+1%enhet, så det finns en hel del fallhöjd.
I USA spekulerades det i hus på ett sätt som inte förekom i Sverige.
Posted by Fredrik L on maj 18, 2009 at 01:29 em CEST #
Kolla in detta :
http://www.ritholtz.com/blog/wp-content/uploads/2008/12/case-shiller-chart-updated.png
Vore det inte trevligt ifall vi hade S/P Case Shiller statistik här hemma i svedala också ?
Vet nån någon som tillhandahåller sådan statistik ?
Nån som har tillgång till andra siffror än SCB kanske kan göra en insats här :). Mecklarstatistik är ju som känt ett falsarium.
"I en marknad där husköpare måste räkna med att de kommer att kunna sälja huset för mer än de köpte, utan att behöva investera i förbättringar av huset, för att motivera dagens pris, så är det ett tydligt tecken på att priset inte längre har med ekonomiska fundamenta att göra."
Menar du att detta inte är fallet i Sverige idag ?, då är jag är av annan uppfattning.
Posted by Janne Långben on maj 18, 2009 at 05:21 em CEST #
Ska bli intressant att läsa din uppfattning. Jag håller med dig om att det inte varit någon bubbla vilket hösten 08 med all tydlighet visade. Grundorsaken till att bostadspriserna ökar är, enligt min uppfatttning, att vi under 15 års tid har haft reallöneökningar. Dettta i sin tur har sin grund i det sk Industriavtalet som ingicks 1997. Sambandet mellan prisökningar på bostäder och reallöneökningar är intressant att studera och går även att härleda under fastighetskraschen på 90-talet.
Under hösten 2008 såg vi att inflationsmålet överskreds och att reallöneökningarna som uppstått tidigare under året urholkades, varpå bostadpriserna, utvecklades svagt innan inflationen mot slutet av 2008 föll ihop med att råvarububblorna sprack. Så fort inflationen föll tillbaka och reallöneökningarna för 2008 därmed återkom så började också bostadspriserna att öka igen.
2009 är reallöneökningarna bland de högsta vi haft, av LO beräknat till +4,3% inkl extra jobbskatteavdraget. Vi ser också att priserna ökar med det igen. Intressant är också att notera att det idag är billigare att köpa en bostad än efter fastighetskraschen på 90-talet. På den tiden var räntorna som bekant mycket högre eftersom vi fram till oktober 1992 hade en Riksbank som försvarade kronans fasta växelkurs genom att höja räntan. Jag har väldigt svårt att tänka mig att billigt blir ännu billigare framöver och ser fram emot att läsa dina synpunkter i frågan.
Posted by Ola on maj 18, 2009 at 06:08 em CEST #
Ola, inte konstigt att det är billigt idag när man kan låna till <2% ränta. Det konstiga är väl att priserna inte stiger mer.
Många satsar hela sin privatekonomi vid bostadpokerbordet när de inte tror att inflationen kommer tillbaka. Vad händer om de får fel och bostadsräntan är 10% 2013? Det finns väl ingen centralbank som nånsin hunnit med att strama åt i rätt tidpunkt.
Posted by Fredrik L on maj 18, 2009 at 06:20 em CEST #
Priserna har inte korrelerat med KPI, det är en myt som är mycket enkel att motbevisa. Jag betraktar det som ren noncenskorrelation.
Att priserna vissa tider ser ut att ha gjort det att är att det under dessa perioder ömsom varit reallöneökningar (stigande bostadspriser) och ömsom reallönesänkningar som under fastighetskraschen på 90-talet (reallönerna stod i princip stort sett stilla under perioden 1980-1993 men har under de senaste tio åren ökat med i genomsnitt ca 3 procent per år), så även bostadspriserna.
Reallönerna har sedan 1995 ökat med ca 2,5 procent per år medan den årliga ökningen var inte mer än knappt 1 procent 1970-89. Trots att de nominella löneökningarna under 1970 och 80-talet uppgick till över 9 procent per år blev det alltså bara någon procent över i förbättrad köpkraft; den höga inflationen och devalveringarna åt upp resten - källa: Riksbanken.
Sambandet mellan stigande bostadspriser i samband med reallöneökningar är väldigt starkt och det finns sedan 1976 bara ett undantagsår som undviker från detta samband, nämligen 1992, men det får nog anses bero på att reallönerna sänktes med 5% året innan 1991.
Så så länge vi har reallöneökningar, vars framtid avgörs av avtalsförhandlingarna 2010 (2009 års reallöneökningar framgår av avtalsrörelsen 2007), kommer vi förmodligen att fortsätta se bostadspriser som ökar. Bryts den långa trenden med reallöneökningar kan det finnas skäl att omvärdera situationen enligt min mening.
Även det faktum och lärdomar som svenska banker gjorde efter fastighetskraschen på 90-talet genom att bl a inte tillåta s.k. återpantsättning (som var väldigt vanligt innan dess) bidrar starkt till dagens stabila situation på bostadsmarknaden.
Personligen anser jag att svenskarna sammantaget är väldigt bra på att prissätta bostäder utifrån varje rådande ekonomisk situation.
Posted by Ola on maj 18, 2009 at 07:31 em CEST #
Under rådande monetära system känns relationen penningmängdsökning och bostadspriser klart intressant att studera. Kreditexpansion och penningmängdsökning kan ju mycket väl skapa just stigande fastighetspriser som inte återspeglas så väl av KPI. Någonstans ska pengar ta vägen...
Posted by joakim on maj 18, 2009 at 11:02 em CEST #
Jag har letat efter statistik som visar hur fastighetspriserna har rört sig realt, dvs jämfört med KPI. Fredrik, har du sådan statistik tillgänglig?
Posted by Magnus on maj 19, 2009 at 09:20 fm CEST #
Han som kallas Mr Krasch (jag minns tyvärr inte vad han heter) menar ju att det finns en bostadsbubbla eftersom andelen av vår inkomst som vi lägger på bostäder ökar i mycket högre takt än de reala inkomsterna. Vid större räntehöjningar finns det alltså inte marginaler, och så måste många sälja, vilket leder till stora prissänkningar ... och så vidare. Vad tror ni om detta?
Posted by Jay-D on maj 19, 2009 at 10:55 fm CEST #
Det finns också en direkt korrelation mellan riskaversion och lätt-tillgänglighet till krediter och husprisutveckling. Skälet till detta är att männsikors riskaversion sjunker under perioder av god utveckling och tenderar att diskontera lägre och lägre risker i husprisfall ju längre perioden av god utveckling varit i priserna. Därför diskonterar en större andel människor en förväntad prisökning i huspriser ju längre den goda utvecklingen varit. Detta har en direkt påverkan på husprisutvecklingen och människors villighet att ta större lån
Posted by Erik on maj 19, 2009 at 02:11 em CEST #
@ magnus och alla andra :)
Här har ni lite bostadsstatistik från 1981 och framåt.
http://i77.photobucket.com/albums/j54/fetvictor/Bopriser-1.png
Jag la till en koefficient för att inte bostadspriserna skulle sabba hela diagrammet (utvecklingen på +5-600% på 28 år.
Här har jag även lagt till guld för att se om den följer KPI/bostäder.
http://i77.photobucket.com/albums/j54/fetvictor/Bopriser2.png
((Nu ska man ha i beaktande att Guld hade nått en Peak just på 80-talet (och handlas i USD) och därför la jag till 2 linjer, 1 st ganska korrigerad och en 'original', från 1969 ser kurvorna helt annorlunda ut.))
Huspriserna 1991-1993 gick ned med 20%.
Ser man till lönerna så är är ökningen på bostadspriserna de inte direkt i proportion till varandra...
år prisökning löneökning~
2001 1,0948 1,03
2002 1,0687 1,04
2003 1,0698 1,035
2004 1,1070 1,03
2005 1,1085 1,025
2006 1,1213 1,03
2007 1,1157 1,03
2008 1,0272 1,04
Differens senaste 8 åren: ~5% större prisökning på hus än på löner, 2008 ser vi ett trendbrott där löneökningen slog prisökningen och jag anar att det kommer se likadant ut under 2009.
Lönestats: http://www.scb.se/Pages/TableAndChart____180203.aspx
Husprisstats: http://www.scb.se/Pages/ProductTables____10964.aspx
Min åsikt är att skillnaden mellan 1 Kpi och huspriser och 2 lön och huspriser på sikt är ohållbar men genom att skapa nya sätt att sälja bostäder på (kombinationslån etc) så kan man försena en normalisering av bostadsmarknaden. i kanske 10 år och då ser vi en krasch (nedgång på minst 30%), jag hoppas bara att priserna efter riksbankens räntehöjningar blir så pass stora att vi inte behöver vara med om det senare.
Jag säger inte att Peter Schiff har rätt, men ju tidigare man åtgärdar ett problem desto mindre smärtsamt är det.
Bostadsmarknaden är i grunden sund men hanteras på ett osunt sätt av banker som pressar upp värdena för att kunna täcka kreditförlusterna.
Ang kombinationslån så kan man genom att tex låta räntan av en sidoinvestering betala av kundens lån vilket möjliggörs genom att investera i många index olja, aktieindex, guld vid olika perioder vilket ger högre avkastning än riksbanken tar i ränta. Så kunden lånar 2 miljoner för huset och banken beviljar 4 milj där resterande 2 investeras i tex aktieindex eller olika derivat där avkastningen gör att trots att kunden bara kan betala räntan på ett lån för 1 miljon kommer klara detta.
Den lösningen kommer göra råvaru och indexmarknaden mer volatil och skapa två bubblor som spricker samtidigt. Det är alternativet om denna utveckling fortsätter 15 år till.
Jag är inte för det systemet och väntar med bostadsköp tills dess att räntorna gått upp. då blir det många tvångsförsäljningar, framförallt på de som bara har råd att betala räntan idag.
Posted by Victor on maj 19, 2009 at 02:53 em CEST #
@Ola, hur hittar du kronkurserna 1979? Har letat som en idiot efter det. på riksbanken hittar jag nada om kronans värde 1990 och bakåt brtsett från kpi från 1200-taler och framåt.
Jag vill helst se dem i tabellform, (annars duger yahoo finance rätt bra.)
Posted by Victor on maj 19, 2009 at 03:33 em CEST #
Om frågan är till mig och du avser reallönernas utveckling finns det statistik på SCB avseende reallönernas utveckling sedan 50-talet avseende arbetare och uppdelat på arbetare och tjänstemän från 1976. Går att ladda ned i tabellform där.
Det jag skrev in var sammanfattande text hämtat från Riksbanken, finns i diagram och beskrivet i text med angivande av källorna Riksbanken och SCB, hos Riksbanken.
Posted by Ola on maj 19, 2009 at 05:09 em CEST #
Ola, men priserna har väl ökat mer än 3% per år sista tio åren, i alla fall i storstäderna?
Runt millenieskiftet var priset ca 30 000/kvm i Stockholm, 7 år senare ca 55 000.
Jag köpte 01 och sålde 08, och där realiserades en vinst motsvarande ca 15% per år. Och redan 2001 varnades det för en bubbla.
Antingen är det en bubbla, eller så bor folk trängre, eller så lägger de större andel av sin inkomst på boendet.
Posted by 85.227.251.63 on maj 19, 2009 at 05:59 em CEST #
Dessutom kan många få rejält högre skatt 2011 och framåt om (s) vinner valet.
Det är idag svårt att se när priserna ska börja stiga igen realt, det kan dröja till 2017. Räkna med att FED höjer räntan till hösten.
Posted by Fredrik L on maj 19, 2009 at 06:14 em CEST #
Re 85.227.251.63
Ja visst har bostadspriserna ökat mer än reallönerna procentuellt sett. Har aldrig påstått något annat. Ser det som helt naturligt att så är fallet.
Om lönen år 1 är exempelvis 25 000 kr brutto, 30% skatt ger 17 500 kr netto, och reallönen ökar med 4,2% (som under 2009), får löntagaren andra året 26 050 kr brutto och 18 235 kr netto vid samma skatt. Löneökningen i reala termer, dvs sammanlagd ökad köpkraft, ökar därmed med 735 kr per månad och 8 820 kr per år.
Vi utgår från att den reala ökningen av köpkraften ska användas till boendet och att övriga kostnadsförändringar erhåller kostnadsteckning genom skillnaden mellan nominell och real löneökning.
Individen kan då välja att amortera eventuella bostadslån med den reala löneökningen vilket är att betrakta som ett ökat sparande och är därför inte intressant i detta exempel.
Individen kan även välja att köpa "samma hus" igen och till de priser som gäller år 2 i och med att alla arbetare och tjänstemän genomsnittligt fått ökad köpkraft precis som individen i exempelet.
Vi antar vidare en kalkylränta 4,2% (lite högt idag men motsvarar en genomsnittlig 3-månaders ränta hos SBAB sedan år 2000) och att dessa pengar ska användas till att betala bolåneräntor med. Om vi inte använder pengarna till bolåneräntor (vilket givetvis ofta är fallet) har individen alltså fått ökad köpkraft i något annat avseende.
Detta ger ett ökat köputrymme på 210 000 kr per individ. Det är någonstans här som den procentuella utvecklingen på bostadspriserna kommer fram. Motsvarade priset år 1 en genomsnittligt småhus i riket 2008, dvs 1 818 000 kr, kan priset öka med 11,5% utan att individen har fått det sämre.
Jag vill dock poängtera att det är en rad andra faktorer som påverkar priset på bostäder och vill egentligen med exemplet bara visa bostadspriserna inte behöver öka med samma procentuella ökning av reallönerna.
Det är inte samma bostäder som omsätts idag som för 10 år sedan. Standarden är väsentligt högre idag, även utrustningsmässigt, men inte minst genom att även många gamla hus har energieffektivserats vilket dragit ned driftkostnaderna för många hus. Fastighetsskatten har slopats och ersatts av en kommunal lägre avgift, bostadsrättsföreningar har både sluppit scablonbeskattningen och fått kraftigt sänkt fastighetsskatt (till 1 200 kr per bostad och år från 1 jan 2008). Givetvis påverkar sådana förändringar priserna.
Även en allt större bostadsbrist påverkar givetvis, bor vi trängre blir det fler betalande per bostad.
Folk lägger inte en större andel av sin inkomst på bostaden idag i och med att räntekvoten, den andel som hushållen använder av sin disponibla inkomst för att betala bolåneräntor med redan innan räntorna sänktes var historiskt låg. Idag är räntekvoten, även om jag inte sett några nya beräkningar sannolikt bland den lägsta vi haft någonsin i och med att räntorna är så låga.
En annan sak är att bostaden uppenbart har fått ett större värde hos individen på senare år vilket inte minst återspeglar sig både i medias ständiga rapportering om bostadspriser och i televisionen med alla "Äntligen hemma"-program.
Posted by Ola on maj 20, 2009 at 03:18 fm CEST #
En sak som inte har tagits upp i bloggen eller i kommentarerna är bostadsbyggandet, är det inte så att bostadsbyggandet i Sverige inte alls har hängt med i befolkningsutvecklingen? Och i och med minskade bostadstillgångar ökar priset på boende generellt. Det har skett en del byggande, men det har till viss del kompenserats av urbaniseringen där små orter t.o.m. har rivit bostäder som har stått tomma. Är osäker på om någon av modellerna som har använts för att analysera den svenska bostadsmarknaden har tagit tillräckligt stor hänsyn till utbudssidan - är det någon som vet?
Posted by MrNisse on maj 20, 2009 at 10:11 fm CEST #
Ola, du verkar tillhöra generationen som ser ett lån som en gåva som aldrig ska betalas tillbaka, det är bara räntekostnaden som betyder nåt. Antagligen kommer det att fortsätta vara så, men kanske inte.
Allt beror på räntan. Att räkna med 4.2% som snittränta är riskabelt. Hela USAs ekonomiska politik går väl ut på att monetarisera skulderna? Gigantiska underskott, ökad penningmängd och stimulanspaket som heter duga. Räkna med inflation redan till hösten, räkna med än större inflation 2012-2014, när effekten av "stimulanserna" ses fullt ut.
Sverige kommer att ha lägre inflation, men jag skulle inte bli förvånad om räntorna ligger på 7-10%=ingen reallöneökning, ökade räntekostnader och fallande priser.
Posted by Fredrik L on maj 20, 2009 at 11:10 fm CEST #
Tänkte fortsätta på mitt resonemang även om jag inte fått några kommentarer :-) ;
Ett ett annat sätt att se på skälet till ökad riskaversion efter en period av många goda år är människors naturliga ambition att optimera det finansiella systemet genom att eliminera det som skulle kunna kallas gratisluncher. Efter långa perioder av god utveckling så tror jag nämligen det finansiella systemet diskonterar mer och mer förväntad vinst i de komponenter (läs huspriser i detta exempel) som haft lång period av god utveckling. Det underliggande skälet till detta är vi människors oförmåga att särskilja historia och framtid när vi skapar oss en bild av framtiden (som vi använder som beslutsunderlag när vi ska agera i exempelvis husköp). Med detta är det inte sagt att framtiden inte är helt oberoende av vad som hänt, men det är farligt att göra antaganden om framtiden enbart baserat på historien. Det är nämligen så att den eventuella gratislunch som vår historia ger oss förklaringar till automatiskt blir uppäten av vår människors vilja att optimera systemet. :-)
Posted by Erik on maj 20, 2009 at 12:25 em CEST #
"I en marknad där husköpare måste räkna med att de kommer att kunna sälja huset för mer än de köpte, utan att behöva investera i förbättringar av huset, för att motivera dagens pris, så är det ett tydligt tecken på att priset inte längre har med ekonomiska fundamenta att göra."
I ekonomiska fundamenta ingår tillgång och efterfrågan. Det märks i storstädernas huspriser.
Även så ingår betalningsförmåga och utveckling av kostnaderna för nyproduktion.
Byggjobbarnas höga löner ger oss villaägare en bra utveckling av fastighetspriserna!
Posted by Lasse on maj 20, 2009 at 03:24 em CEST #
Fredrik L, nej jag ser absolut inte ett lån som en gåva som aldrig ska betalas tillbaka. Men jag är tillräckligt gammal för att veta att bostaden i princip alltid till viss del är lånefinansierad oavsett boendeform. Till och med om man bor i en hyresrätt är risken stor att hyresvärden finansierat sitt fastighetsköp till viss del med lån. Det är nog svårt överhuvudtaget att bo idag utan att det finns lån på bostaden.
Finansinspektionen kom nyligen ut med en ny rapport om "Utlåningen på bolånemarknaden 2008, FI 2009:7" och där framgår att belåningsgraden vid nyutlåning var 70% och belåningsgraden på hela portföljen var 58%. - Det betyder att de som förvärvar en bostad för 3 mkr betalar 900 000 kr kontant och att de som äger en bostad värd 3 mkr har 1 260 000 kr i sparande i bostaden. - Personligen anser jag att det är mycket goda marginaler.
Posted by Ola on maj 20, 2009 at 03:29 em CEST #
Givetvis skall man betala tillbaka lånet, det kan man göra när man säljer huset, exempelvis. Varför skall man nödvändigtvis göra det innan dess? Så länge tillgångar överstiger skulder, ser jag inget problem.
Posted by Magnus on maj 20, 2009 at 04:07 em CEST #
"Finansinspektionen kom nyligen ut med en ny rapport om "Utlåningen på bolånemarknaden 2008, FI 2009:7" och där framgår att belåningsgraden vid nyutlåning var 70% och belåningsgraden på hela portföljen var 58%. - Det betyder att de som förvärvar en bostad för 3 mkr betalar 900 000 kr kontant och att de som äger en bostad värd 3 mkr har 1 260 000 kr i sparande i bostaden. - Personligen anser jag att det är mycket goda marginaler."
Ola, hur tror du denna graf skulle se ut ifall man slog ut den demografiskt ?, jag skulle gissa på att belåningsgraden på personer under 30 är i snitt är ca. 90 %. d.v.s. att endast ett liten nedgång skulle slå undan fötterna på lägsta marknadsegmentet.
Och det brukar ju rimligtvis vara förstagångsköparna som slår till på något större lite senare, men vart ska dom pengarna komma ifrån ifall dom är tekniskt insolventa ?
Posted by Janne Långben on maj 20, 2009 at 05:06 em CEST #
Ola, bra, då är du gammal nog att minnas inflationen i Sverige på 70- och 80-talet. Varför stiger guldet i skrivande stund till ca 940 USD? Kan det vara så att man diskonterar höstens och vinterns inflation, och att investerarna flyr en alltmer urvattnad dollar?
Gå 15 år tillbaka i tiden och bolåneräntorna var >10%, om vi får se det igen så skulle dina och FI:s belåningsgrader snabbt bli >100% i många hushåll i landet.
FI och FED och Ingves kan säga vad de vill, i mina ögon är de politrucker och marionetter. Om de nu är så duktiga och har sån koll, varför lade de då grunden till finanskrisen istället för att förhindra den? Ingves kan på fullt allvar stå och sänka räntan 03-06 och hänvisa till KPI att det inte finns inflation, samtidigt som tillgångspriserna skenar! Nånstans måste ju penningmängdsökningen ta vägen...
Svårt att tro att så många svenskar har 900 000 kontant, de kommer väl i så fall underifrån i pyramiden.
Posted by Fredrik L on maj 20, 2009 at 09:09 em CEST #
Magnus: "Givetvis skall man betala tillbaka lånet, det kan man göra när man säljer huset, exempelvis. Varför skall man nödvändigtvis göra det innan dess?"
Av den enkla anledningen att behåller pengar somman annars skulle betala till banken och vi pratar inga småsummor.
Curncopia har exempelfierat det på
http://cornubot.blogspot.com/2009/01/varfr-amortera.html?showComment=1231921440000
Posted by Nisse on maj 20, 2009 at 10:48 em CEST #
Kul att det blir sådan debatt!
Jag hinner inte kommentera allt, men kommer att skriva fler inlägg på detta tema.
Jag förvånas dock över att man såpass sällan när man talar om huspriser funderar över att göra en normal investeringskalkyl. För de flesta köpare av kommersiella fastigheter beräknar man driftsnettot (hyresintäkt minus löpande kostnader) för fastigheten och man kan då beräkna vilken avkastning fastigheten ger som andel av inköpspriset och får därigenom en tydlig bild av hur högt värderad fastigheten är. Givetvis är det svårare att veta rimlig hyresnivå för en privat villa, då vi inte i Sverige har någon fungerande hyresmarknad för hus (och knappt för lägenheter i vissa städer), men vad gäller lite bredare statistiska undersökningar kan man göra vissa antaganden om hyresnivåer och framförallt i förändringar av hyresnivåer, för att se i vilken utsträckning stigande priser kan motiveras av ett högre värde av de hyror man slipper betala in.
Jag kommer skriva mer om detta i ett kommande inlägg.
Posted by Sloped Mind on maj 20, 2009 at 11:43 em CEST #
Om vi ska gå tillbaka 15 år hamnar vi på 1994 och förflyttar oss till tidpunkten ganska direkt efter att vi övergett vår fasta växelkurs som tidigare var knuten till ECUn (november 1992), och innan Riksbanken arbetade efter ett inflationsmål (inflationsmålet gäller från 1995 och annonserades i januari 1993).
Det är enligt min mening ganska irrelevant att jämföra med en sådan tidsperiod då inflationsmålet successivt erhöll marknadens förtroende. Räntorna har allt sedan dess varit mer eller mindre fallande. Det finns idag inte heller ett enda riksdagsparti som är för att vi ska återgå till fast växelkurs heller.
Du anser inte att du sätter upp både vår egen Riksbank och Finansinspektion på lite väl höga mål? Hur skulle en svensk Riksbank eller en svensk myndighet förhindrat en finanskris i andra delar av världen? De båda agerar givetvis inom den svenska jurisdiktionen de har mandat för och inget annat.
Hur FED eventuellt har haft möjlighet att agera för att förhindra finanskrisen har jag helt enkelt inte tillräckligt med kunskap att uttala mig om. Min uppfattning är att det till stora delar är olika aktörer på marknaderna som var för sig själva bidragit till situationen i USA.
Om du nu tror att guldpriset är diskontering av inflation, hur hade du tänkt dig att detta inte skulle få bostadspriserna att stiga? Fakta är att inflationen på vad det kostar att bygga varit högre än de allmänna prisökningarna i samhället och jag har svårt att se att vi enbart skulle få prisökningar i så fall på konsumtionsvaror, men inte vad på det kostar att bygga!?
Slutligen, alla köper inte bostad ensam och insatt kapital i bostaden blir givetvis hälften när det är två vuxna personer som köper bostad tillsammans och det finns givetvis många andra sätt folk får pengar ifrån, inte bara från tidigare försäljningar.
Posted by Ola on maj 21, 2009 at 03:01 fm CEST #
Min erfarenhet är att alla investeringskalkyler till stor del bygger på subjektiva uppfattningar (magkänsla) kring framtida utveckling. De parametrar man sätter in i en modell bygger ofta på antaganden (kring räntor, inflation etc) som man vill/tror skall inträffa.
Husägande ger nog också upphov till "Endowment effect" som gör att man värderar sitt eget hus högre än om man aldrig själv bott i huset. Dessutom finns det politiska spekter som gör att fastighetspriserna hålls uppe. Freddie/Fannie i USA och nu senast 10 Mrd SEK garantier från BKN i Sverige. Även en stor andel av topppolitikerna är husägare och ser främst till villaägares intresse - framför hyresrättsinnehavare.
Jokern i leken om vi har en bubbla (som ännu inte brustit) kommer Riksbanken att spela när man kommer tvingas välja att bryta mot sina inflationsmål för att stötta vissa överbelånade hushåll eller om man kommer följa stadgarna och höja. Jag litar på att Ingves kommer försvara kronans värde och därmed inte följa Mugabes exempel. Ingves mod att agera oberoende av skrikande politiker visade han i början av september då han trots protester höjde räntan en sista gång. Under veckan steg oljepriset till nya rekordnivåer och aktiepriserna rakar i höjden så inflationen kan återkomma snabbare än vad man tror; trots "slack capacity" i vissa delar av produktionsapparaten.
Ett eget exempel på villaprisutveckling: i Göteborg sattes en villa ut till försäljning för 5.15 MSEK i höstas. Efter två månader (dvs november-december 2008) lades bara ett sk skambud (vilket under dåvarande förhållande kan ses som ett marknadsbud) på 3 MSEK. Jag höjde till 3.8 MSEK men avståndet till säljarna var för långt. Huset försvann från hemnet men dök upp igen i april. Då lades bud på 4.4 och 4.6 MSEK. Fortfarande var avståndet säljare-köpare för stort. Antag att markandspriset idag ligger någonstans däremellan (dvs 4.8 MSEK) så har priserna hållts relativt stabila sedan förra sommaren (pga de låga räntorna).
Dagsnoteringen för huset i Göteborg om man skulle sälja till enda tillgängliga säljaren sjönk alltså ca -40% från sommaren 2008 till november 2008. Sedan dess har priset åter stigit med över 50%. Siffrorna i detta enskilda fall belyser att "under ytan" har marknadspriset (dvs vad någon är beredd att köpa en villa för) varierat kraftigt under senaste månaderna.
Pga osäkerheten under okt-december var de spreadar som gällde för villan i Göteborg inget konstigt. Jag såg under ett par timmar en aktie där köpare låg på 2 och säljare på 5, dvs säljsidan låg 150% över köpsidan. Market makern drog sig tillbaka och likviditeten i aktien försvann totalt - precis som för Göteborgsvillan.
Om husmarknaden hade fungerat som aktiemarknaden (dvs att huset säljs med ett musklick och där känslor inte är inblandade) hade vi haft betydligt större prisfluktuationer än vad man sett i statistiken. De flesta potentiella husköpare och hussäljare sover dock på saken och priser hoppar därmed inte lika volatilt som på aktiemarknaden.
Min åsikt är i alla fall klar: i de fall där priserna drivits upp (läs storstadsområdena) mest till nivåer på 4-8 MSEK med belåningsgrader på 90-105% räknar jag med en tillbakagång för huspriserna. 20-30% ligger nog i korten när/om räntorna måste normaliseras snabbare än vad många bedömare tror. Dessa 20-30% i reala termer kan dock åstadskommas genom stabila nominella priser under 3-5 år och inflation.
På mindre orter med stabila priser och mindre uppgångar under senare år tror jag inte på någon nämnvärd nedgång.
Att Sverige inte byggt så mycket är inget skydd mot fallande huspriser. Även UK har inte byggt särskilt mycket men inte heller deras fastighetsmarknad är immun mot prisfall.
Posted by Soros on maj 21, 2009 at 10:02 fm CEST #
Soros; Bra sammanfattade tankar. Instämmer till fullo
Posted by Erik on maj 21, 2009 at 10:46 fm CEST #
Ola, som Soros skriver, skilj på reala och nominella priser. När inflationen tar fart så kan de nominella priserna kanske bara falla 5-10% per år, men realt kan det bli det dubbla. Jmf the Silent crash på aktiemarknaden på 70-talet.
Ska man peka på en enskild händelse som orsakade krisen så är det utan tvekan FEDs toksänkning av räntan efter dotcom-bubblan, och att de behöll den så låg så länge trots att tillgångspriserna skenade. Mycket annat spelade också in, men den negativa realräntan är boven nr1.
Soros, jag tror också att RB kommer att rucka på inflationsmålet, det politiska trycket kommer att bli för stort. Men förr eller senare måste de höja räntan kraftigt, annars leder det bara till försvagad krona och inflation den vägen.
Posted by Fredrik L on maj 21, 2009 at 12:07 em CEST #
En fastighetsbubbla kan bl a karakteriseras av att man belånar tillgången för konsumtion utan avsikt att amortera den belåningen.
Detta leder då till att ett begynnande prisfall på fastigheter/borätter tvingar fram ytterligare försäljning. Då tillgångens pris faller nära eller under belåningen.
Ett sätt att avgöra om vi med detta mått har en bubbla är att jämföra den totala amorteringstiden över åren. Dvs den totala bolåneskulden dividerat med totala årliga amorteringen. Har vi ingen bubbla så bör den kvoten inte skilja nu mot t ex 70-talet.
Jag tror dock att den är betydligt längre nu än på 70-talet, men kanske mindre än för 2 år sedan.
Sloped curve kanske kan ta rätt på den relationen över tiden?
Posted by 217.210.251.71 on maj 22, 2009 at 03:14 em CEST #
Apropå amortering, har man ett lån på 3 miljoner och ska amortera på 40 år, innebär detta 75 000 om året i amortering, eller 6000 i månaden. Det kanske många fixar när räntan är 2-3% men vad händer när räntan stiger?
Posted by Fredrik L on maj 23, 2009 at 09:57 fm CEST #
@Fredrik.
När räntan går upp igen så kommer prisutvecklingen stanna av/backa. Jag har en bekant med 260'000 i lön och ett lån på 1,5 miljoner. Idag betalar han bara räntan som är ca 30000:- per år (2'500SEK/månad). När riksbanken sätter räntan till 4-4,5% och banken tar ut 6-6,5% så kommer räntekostaden bli 90'-97'5000 SEK (ca 9'500 per månad), lägg därtill bostadsrättsföreningens kostnader på ca 2'000SEK/månad och el 1000 SEK/mån så har du en bokostnad på 12'500 per månad mot en nettolön på 15'200 SEK.
Denna situation är inte unik och han saknar borgenär. Har ytterligare en bekant i en liknande situation, han arbetar med ett konjunkturkänsligt arbete (säljare) och har också spekulerat i bostadsmarknaden. Säljaren vill göra profit på det, han skulle lika gärna investerat i guld medan den andra bor där och höjer värdet på bostaden genom reparationer etc.
Poängen är den att så här ser det ut för många förstagångsköpare, de har inte världens bästa ekonomi och när räntan sätts till 4% så blir det galet tufft för dem. Det som händer nu på lånemarknaden är att de lägger grunden till en ny "krash"/kraftig nedgång i ekonomin. Börsen har kraschat en gång (denna kris), när man sänkte räntan tog utlåningen fart igen vilket har lett till att aktiekurserna stabiliserats och att bostadspriserna inte störtdykt (ja det är spekulativt men tar ett par a4 att förklara). Denna kris beror i mångt och mycket på att bankerna minskat utlåningen. Den minskningen är något som kommer ske när räntorna höjs nästa gång vilket leder till nedgång #2.
Så för att sammanfatta, priserna i Stockholm (på bostäder) kommer gå ner (pris/kvm) när räntan höjs tillräckligt för att det ska svida. Färre vill köpa när räntan är hög och fler vill sälja.
Posted by Victor on maj 23, 2009 at 11:22 fm CEST #
Victor, om du läst mina tidigare inlägg så hade du sett att vi har samma grundsyn ;)
Dessutom har jag svårt att se att räntorna skulle vara så låga som 6-7% 2013/2014, och det är därför som förstagångsköparna idag tar en enorm risk, utan att veta om det.
Posted by Fredrik L on maj 23, 2009 at 01:09 em CEST #
@Fredrik
Jag vet. Jag förstod bara inte att frågan var retorisk och så ville jag fylla i med ett tydligt räkneexempel.
Man bör dock ha förra krisens agerande i åtanke när RB drog i handbromsen och satte inlåningsräntan till 8% och utlåningsräntan till 9,5%. Dvs inom 5 år från krisens första dag vilket motsvarar år 2012 denna gång.
Nu tror jag inte att det kommer bli så kraftigt men ser man på det historiskt så är det rimligt att anta att utlåningsräntorna komma att nå 4-4,5% inom kort (2-3 år) och då blir bankräntan ca 6%.
se http://www.riksbank.se/templates/stat.aspx?id=16736 för mer info.
Tittar man på penningmängdens utveckling fram till mars 2009 så ser den ut att utvecklas i rätt riktning så en räntehöjning inom ett år kan eventuellt behövas.
http://www.scb.se/Pages/Product____37260.aspx
@sloped mind, det börjar kännas som om det kan vara läge för en kommentarsfunktion som påminner om den på IDG.se där argumentationer som hör ihop stannar ihop. Jag vill även passa på att gratulera till att du fått till en sån debatt, för det var väl vad du ville ha?
Posted by Victor on maj 24, 2009 at 02:14 em CEST #
Nisse: Mängden pengar man betalar till banken är knappast ett relevant mått, inte ens om man använder nuvärdesberäkningar. Du glömmer tex alternativaskastningen. I dag är det lätt att få en garanterad alternativavkastning som överstiger låneräntan, tex hos BlueStep, Nordax, Collector, mfl.
Jämför också med den stackars hyresgästen som inte heller han amorterar, utan bara betalar låneräntan (fastighetsägarens!)
Och slutligen, att hänvisa till andra bloggar som hänvisar till andra bloggar som... ger en tråkig debatt. Jag hittar inga siffror på den länken du gav, Nisse.
Posted by Magnus on maj 25, 2009 at 08:49 fm CEST #
Fredrik L: Varför skulle det leda till en försvagad krona om man inte höjer räntan? Kronförsvagningar sker relativt andra valutor och de flesta viktiga valutor i världen har knappast betydligt bättre förutsättningar än SEKen.
USDn kommer som du mycket riktigt påpekar förr eller senare ta stryk av de stora program som nu sjösätts på andra sidan Atlanten och det är ju den valuta som prissätter den mesta importerad inflation i Sverige tätt följt av euron.
Det är knappast rimligt att påstå att RB måste höja räntan för att försvara ett kronvärde och stävja importinflationen i ett läge när dollarn med all sannolikhet kommer dras med ett betydligt större inflationstryck.
Det kommer naturligtvis leda till högre nominella råvarupriser i dollar - men RBs möjligheter att stävja importinflation från råvarubrist är princip noll. Vilket verkar ha varit vad RB ägnade sig åt förra sensommaren.
Posted by Förståsigpåare on maj 25, 2009 at 12:41 em CEST #
F-påare:
Just nu är SEK undervärderad mot USD och EUR, med ca 15%. En korrigering kommer att äga rum de kommande 6 mån.
FED kommer att börja höja räntan till hösten/vintern, vilket ledera till att USD stärks visavi kronan, vilket leder till ökad risk för importerad inflation, samtidigt som RBs nollräntapolitik börjar ta skruv=inflationen är här.
Posted by Fredrik L on maj 25, 2009 at 08:50 em CEST #
Ibland önskar jag att den här bubblan kan komma någon gång. Visst skulle det svida i plånboken (om jag skulle tvingas sälja efter ett 90%-igt ras), men bara att få tyst på alla dessa "bubblan kommer!"-inlägg i alla möjliga bloggar och affärsnätsidor skulle vara värt det.
Det är bara att söka på di.se efter "räntor" eller "bostadspriser" så hittar man artiklar från 2005 och framåt där samma mantra upprepas gång på gång på gång, alltid på samma tvärsäkra sätt.
Jag köper för att bo, liksom de flesta andra. Retar man sig så förbannat på en del skrävlare i bostadsrätt/villa så är det enklare att slänga dövörat till istället för att skriva bittra inlägg på internet.
Posted by Trygg on maj 25, 2009 at 11:09 em CEST #
Victor:
Ja, det är verkligen kul att det blivit debatt här på sajten. Speciellt kul är det att debatten fortgår trots att jag inte haft tid att bidra med den!
Det kan absolut vare en bra idé att tråda kommentarerna så att man kan få något som liknar en konversation. Räkna inte med att det kommer i närtid dock, jag har en del annat på önskelistan också...
Trygg:
Bubblan har vi när priserna är för höga, inte när de faller. När bubblan spricker så faller priserna.
Posted by Sloped Mind on maj 26, 2009 at 12:53 fm CEST #
Trygg: Precis. Samma gäng har skrikit på vargen sedan tidigt 2000-tal. Naturligtvis är det nästan så att de per definition får rätt till slut. Om man under 30 år skriker att nu rasar bubblan så kommer man rent statistiskt träffa rätt någon gång.
Och varje år är det ett nytt skäl till varför det minsann är dags för bostadspriserna att krascha. Den här gången är skälet tydligen en hög inflation - vilket sådär rent logiskt normalt sett inte alls kraschar några priser. Med tanke på boendet/räntors stora andel av KPI så är det svårt att se någon inflation alls under en bostadspriskrasch - ens om andra priser rör sig uppåt samtidigt.
Naturligtvis så kommer bostadspriser gå ned nån gång och upp igen.
Posted by Förståsigpåare on maj 27, 2009 at 12:58 em CEST #
@Förståsigpåare & Trygg
Anledningen till att de började ropa vargen kommer redan 2005 var för att det redan då började finans tecken på att allt inte stod rätt till, penningmängden ökade väldigt fort, guld passerade år 2005 stödnivåer över 450$/ounce (2006 ~750$/ounce).
2005 började ECB höja räntan, från 1,00 till 2,50 på ett år (150% ökning) vilket är ett tecken på att man försöker bromsa utlåningen.
Nu har vi i sverige fortfarande haft ganska sund utlåning där vi inte gått på Sub-prime och liknande så vår bostadsmarknad kan aldrig krascha lika mycket som USA:s. däremot har SEB, Swedbank och i viss mån Nordea lånat ut vansinniga mängder pengar i baltikum, miljonlån 'in blanco'. Det skedde 2005 och det såg många analytiker. Och faktiskt så har de haft rätt i mycket, aktiekurserna trillade ner under nivåerna från 2003, bankaktierna ännu mer till följd av deras idiotiska handlignar.
Redan under 2006 började krav/önskemål på nödlån från banker dyka upp.
Sen håller jag med om att domedagsprofeter alltid finns, 2012 ska ju jorden gå under säger de. Men det är viktigt att se på vad som faktiskt händer.
Bopriserna följer onekligen mönstret för att bygga upp en bubbla där priserna ökar ca 5% mer än lönerna, de ökar mer än KPI (mer nu än tidigare). De låntagare som i exemplen ovan har en bokostnad inkl. ränta på 70-80% av bruttolönen (vid rb-ränta på 4,25%) kommer i framtiden ha det ännu kärvare. Nu när det är i princip 0-ränta så fungerar det men sen? När räntan fyrdubblas?
Det kommer inte vara en bubbla som spricker (som i USA) men en prisjustering kommer komma och man kan göra många klipp när räntan går upp den här gången tack vare tvångsförsäljningarna. Vissa kallar prisjusteringen för en bubbla och vissa gör dåliga analyser baserat på panik och magkänsla. I sak har dock domedagsnissarna rätt, bostadsmarknaden är övervärderad, men just nu ser det ut som om en korrigering är på G och den justeringen är faktiskt redan igång.
Posted by Victor on maj 28, 2009 at 10:37 fm CEST #
-> Viktor
"en prisjustering kommer att komma och man kan göra många klipp när räntan går upp den här gången tack vare tvångsförsäljningarna."
Kan inte låta bli att reflektera över ditt ordval: "Många Klipp"
Klipp för de flesta med mig är när man betalar ett pris understigande värdet på marknaden. Tror du på det själv eller är det bara rena förhoppningar? Räknar du med att priserna sen snabbt ska gå upp igen till sitt rätta värde? (vilket borde vara en förutsättning för att kunna realisera dina klipp)
Posted by Ola on maj 29, 2009 at 12:23 fm CEST #
@Ola
Titta på hur det var förra krisen, prisjusteringen kommer (om den inte redan varit), men jag tror att det som stoppat fallet nedåt varit räntesänkningen och iom att Ingves öppet varnat för snabba räntehöjningar så tror jag att en hel del kommer få en chock och tvingas till att sälja. Jag tror även att färre kommer vilja ta lån till hög ränta och kombinationen färre villiga köpare + fler säljare ger i regel lägre priser. Priserna kommer att gå upp senare så ja, jag kommer slutföra köp/säljcykeln och realisera min vinst.
Det är inte bara förhoppningar, under 90-talet droppade priserna kraftigt och räntehöjningen gjorde att färre ville köpa, sett i efterhand så var det ett utmärkt tillfälle att göra ett klipp på tex en billig tomt eller en undervärderad bostadsrätt med bra läge.
Tvångsförsäljningar och panikförsäljningar kan ge möjligheter till riktiga klipp pga deras natur, den som tar för sig då kommer gå ut som en vinnare. (och det är där man ska sikta in sig, när skuldsatta måste ta in kapital för att betala skulderna, när pengarna behövs fort.)
Posted by Victor V on juni 02, 2009 at 06:35 em CEST #
Victor, anledningen till att bostadspriserna gick ned i början på 90-talet är inte de höga räntorna utan de höga reallönesänkningarna i samband med att Riksbanken försvarade den svenska fasta kronkursen.
Idag kom Riksbanken med sin Finansiell stabiltetsrapprt (2009:1) En faktor man kan använda sig av för att både jämföra dagens situation och huruvida Ingves som du påstår skulle ha varnat för snabba räntehöjningar, är hushållens räntekvot.
Räntekvoten är hushållens ränteutgifter efter skatt, räntekostnaden, i relation till
disponibla inkomster. Idag är det på historiskt låga nivåer, dec-08 låg den på 5,16%, under 2009 utpekar Riksbanken ett intervall mellan 3,88-4,34% (median 4,025). Riksbanken skriver följande:
"Räntekvoten förväntas därutöver sjunka i år och nästa år. Det förklaras av
att boräntorna förväntas vara fortsatt låga ett tag framöver samtidigt
som de disponibla inkomsterna fortfarande ökar. Det betyder
att ränteutgifterna som andel av de disponibla inkomsterna minskar.
Sammantaget medför den sjunkande räntekvoten att betalningsförmågan
i hushållssektorn bedöms vara fortsatt god framöver." - stöd för denna uppfattning finns även i att andelen hushåll under marginal, hushåll med osäkra krediter och potentiella kreditförluster enligt RB:s prognos sjunker 2008-2010 till de lägsta nivåerna sedan 2003.
Om vi jämför räntekvoten med 90-talet så var den då, trots väsentligt lägre priser och högre räntor:
1989 9,069%
1990 10,825% reallönerna minskar med -0,1% för arbetare och med -1,2% för tjänstemän
1991 9,807% reallönerna minskar med -4,9% för arbetare och med -3,8% för tjänstemän
1992 9,156% reallönerna ökar med +3% för arbetare och med +2,2% för tjänstemän
1993 7,577% reallönerna minskar ytterligare med -2,7% för arbetare och -1,7% för tjänstemän
Samtidigt under åren 1986-1991 skenade ett genomsnittligt småhus i riket med 88,7% och i storstäderna än mer (ex Stockholm län 109%, 100,8% i Stor Göteborg).
Räntekvoten, den andel hushållen använde av disp inkomst för att betala bolåneräntor med, var alltså 2,7 gånger högre i början av 90-talet.
Räntekvoten har under de senaste 29 åren bara varit under 4% fem år (2001 och 2003-2006) Du kanske borde fråga dig själv hur bostadspriserna utvecklades dessa år?
Ytterligare en starkt birdragande faktor, som sällan nämns, var att bankerna innan finanskrisen på 90-talet tillät sk återpantsättning i fastigheter. Dvs hade man 1 mkr kunde man köpa första första fastigheten kontant, sedan belåna den fullt upp för att köpa fastighet nr 2, osv osv. Det var vanligt att en privatperson kunde äga både fem och sex småhus. När finanskrisen kom, reallönerna sänktes, flera devalveringar genomfördes och slutade med att kronan tilläts flyta fritt sprack givetvis den bubbla som då uppenbart fanns. När bankerna skulle ta en fastighet i anspråk kunde det komma ut 10 fastigheter i och med att de var återpantsatta i varandra. Det blev alltså ett mycket kraftigt överutbud på bostäder som i sin tur givetvis pressade ned priserna samtidigt som efterfrågan givetvis var mycket svag (många privatpersoner ägde ju redan flera privatbostäder än nödvändigt).
Sedan dess är det förbjudet med återpantsättning genom den lagstiftning som tillkom i spåren av krisen på 90-talet.
Att räntan var hög genom att vi hade en fast växelkurs som Riksbanken försvarade med räntan (dvs högre räntor), har egentligen ganska lite att göra med att priserna på bostäder på den tiden gick ned.
Posted by Ola on juni 03, 2009 at 01:57 fm CEST #
Ola, jobbar du på RBs kommunikationsavdelning?
Faktum är att vi har haft rejäl inflation 2002-2008 i tillgångspriser, men detta har inte synts i KPI, detta fantastiska mått som man kan lura allmänheten med.
Att i dagens läge yra om räntekvot är rätt meningslöst, kom tillbaka 2013 så får vi se.
Posted by Fredrik L on juni 03, 2009 at 10:56 fm CEST #
Nej, jag jobbar inte på RB. Förstår faktiskt inte varför du skulle tro det.
Du anser att KPI är skit och att statistiken ljuger. Då torde man kunna anta vilka argument som helst och komma fram till vilken uppfattning/resultat som helst.
Posted by Ola on juni 03, 2009 at 04:17 em CEST #
KPI mäter det det ska mäta, men nåt bra mått på inflation är det sannerligen inte, eftersom tillgångspriserna är exkluderade. Och som ett brev på posten så får vi vara med om det som nu utspelar sig framför våra ögon.
Det du säger stämmer ganska bra in på RB, senast igår så var ju allt frid och fröjd med våra fina stabila banker. Swedbank förstatligat inom ett år?
Posted by Fredrik L on juni 03, 2009 at 06:30 em CEST #
Hej!
Jag har under en längre tid uppskattat denna blogg högt, inte bara för SlopedCurves briljanta analyser och klarläggande av skeenden, utan också den respekt och höga nivå som kommentarerna har haft. Rena pajkastningar alá DIs forum har inte funnits överhuvudtaget och jag tror att vår värd uppskattat detta.
Ber om ursäkt om jag trampar någon på tårna,men jag vill väl....
//Pelle
Posted by Pelle on juni 03, 2009 at 08:35 em CEST #
Japp, Fredrik, skippa argumenten mot person, om var personen skulle jobba och om att "yra" och om att komma tillbaka 2013.
Debatten är i huvudsak saklig och jag vill inte behöva ta bort några kommentarer, då man lätt bryter upp tråden när man går in och raderar, men om det blir några mer påhopp, så kommer jag att göra det. Kommentera sakfrågorna, även när ni tycker att den ni debatterar med har helf fel.
Posted by Sloped Mind on juni 03, 2009 at 10:05 em CEST #
@Ola.
Bra synpunkter, jag hade inte reflekterat särskilt mycket över just den aspekten. självklart var inte räntehöjningen en anledning till att priserna började gå ner, men när trenden är nedåtgående och räntan höjs i kombination med den osäkerhet vi har avseende ekonomins framtid så är min bedömning att köpviljan minskar, det tillsammans med högre arbetslöshet ger färre potentiella köpare. Dessutom medför den typ av försäljningar jag nämnde alltid goda möjligheter till klipp. Som du ser i tidigare inlägg så nämner jag framförallt förstagångsköpare och de som har svårt att betala räntorna idag. De kan klara några procent högre ränta, men sen blir det kärvt. I den situationen kommer många sälja sina hus för att sanera eventuella andra skulder som de dragit på sig under krisens gång eller för att de inte har råd längre. Vilket går ihop med ditt argument om att fler objekt på marknaden tillsammans med färre potentiella köpare ger lägre priser (även om du situationen du nämnde skiljer sig från dagens).
Jag har inte berört skatteeffekterna heller då skatter ändras och går upp och ner och ändras konstant.
Du skrev "Räntekvoten har under de senaste 29 åren bara varit under 4% fem år (2001 och 2003-2006) Du kanske borde fråga dig själv hur bostadspriserna utvecklades dessa år?" Priserna gick rakt upp under den perioden. Mellan 00 och 07 gick priserna upp 100% på 7,5 år (jmf mot fördublingen du nämnde 86-91 på 5 år), ser man jämförelsen mot KPI under den perioden så är skillnaderna större än under 90-talet. Huspriserna har mellan 97 och 07 ökat 100% mer än KPI, 81-91 var den siffran ca 25%.
Men jag håller med dig, vi riskerar inte samma krasch (om man kan kalla det så) den här gången av tidigare nämnda anledningar, men det finns indikatorer som visar på att priserna bör gå ner. När denna debatt började hade inte mäklarsamfundet presenterat sina siffror ännu, men om man tittar här: http://www.maklarsamfundet.se/upload/Bransch%20&%20media/Pdf/bopriserna%20h%C3%B6sten%202008%20-%20second%20opinion%20maj%2020091.pdf så ser man att en priskorrigering redan ägd rum. -16% som mest. Nu vet inte jag om det räcker eller ej men vid räntehöjningen (om den blir så kraftig som Ingves säger) så kommer priserna tillfälligt gå ner igen. Jag anser att definitionen för ett klipp är när man prickar ett eventuellt köp när ett objekt eller en marknad i sig är tillfälligt undervärderad pga olika omständigheter.
Som sagt så säger jag inte att det kommer bli en krasch utan en prisjustering (en har redan ägt rum), en justering som kommer gå snabbt är vid räntehöjningen. Jag vet inte hur stor den är men jag vet att det kommer finnas möjligheter till klipp även om marknaden i sig inte nödvändigtvis blir en reamarknad.
Jag ska läsa igenom den rapporten du nämnde, den verkar mycket läsvärd.
Posted by Victor V on juni 04, 2009 at 08:51 fm CEST #
Jag vill framföra en ursäkt till Ola, hoppas att du inte tog alltför illa upp. Jag blev lite "het".
Ett problem är att många uppfattar långsamma cykliska förlopp som linjära. T ex så har nu bostadspriserna stigit under 15 år, nästan oavbrutet. Många köpare tycker att det är dyrt, men köper ändå i vissheten att "det går ju alltid upp". Vad händer den dagen som vi får ett trendbrott och priserna börjar att falla? Då blir det genast ganska jobbigt, rent psykologiskt, att köpa.
Posted by Fredrik L on juni 04, 2009 at 10:50 fm CEST #
> Victor V
Tack för fortsatt debatt. Förstagångsköpare har alltid haft det svårt att komma in på bostadsmarknaden. Så var det även för mig som förstagångsköpare EFTER fastighetskraschen på 90-talet, så även för mina föräldrar och vänner. Jag köpte inte min första bostad då utan faktiskt ganska mycket senare. Jag tror att det är en utopi att att det ska vara enkelt för förstagångsköpare i och med att det aldrig varit enkelt. Det får enligt min mening anses höra till livscyklerna. Äldre har hunnit med att göra lite karriär, har högre inkomster men konkurrerar ofta på samma marknad och ibland även fått arvstillskott som ofta investeras i boendet.
Skillnaden i bostadsprisernas utveckling under olika tidsperioder beror som jag inledningsvis försökt framföra till stor del på reallöneutvecklingen. Att bostadspriserna senaste tiden inte följt KPI bevisar enligt min mening bara att det är noncenskorrelation mellan bostadsprisernas utveckling och KPI.
Jag kan hålla med dig om definitionen av "klipp" i allmänna ordalag. Dvs "när man prickar ett eventuellt köp när ett objekt eller en marknad i sig är tillfälligt undervärderad pga olika omständigheter." - samtidigt påstår du att en priskorrigering redan ägt rum. Om vi tittar på villor i din länk så läser jag av -9% i riket (jag likställer detta med småhus i riket enligt SCB:s definition.)
Om vi jämför siffrorna med prisnedgången mätt som Fastighetsprisindex (FASTPI), så var nedgången för ett genomsnittligt småhus i riket 1991 till 1993 -19,35%. Under samma tidsperiod sänktes reallönerna för arbetare med -4,69% och för tjänstemän med -3,35%.
Men under 2008 ökade lönerna inom näringslivet med 4,4 procent för arbetare och 3,6 procent för tjänstemän. Reallönerna såg periodvis under 2008 ut att kunna bli urholkade under den period inflationsmålet 2008 överskreds. Och som jag skrivit ovan förväntas realöneökningarna 2009 bli bland de högsta vi haft, av LO beräknat till +4,3% inkl extra jobbskatteavdraget.
Skillnaden i reallöneutvecklingen är väldigt kraftig och vi torde väl alla kunna vara överens om att det måste påverka såväl uppgång som eventuell nedgång, i någon omfattning eller? Räntekvotens skillnad bör rimligen ha en stor betydelse också i och med att det är ett mått på en stor del av boendekostnaden. Det skulle kunna vara så, vilket framtiden endast har ett svar på, att det där tillfället för "klipp" redan passerades under hösten 2008 ?
Personligen anser jag att reallönernas utveckling och bostadspriser är så pass starkt att jag väljer att ha reallönernas utveckling som huvudindikator för bostadsprisernas utveckling. Inte minst 2008 under den period inflationsmålet överskreds visade att det finns ett tydligt samband och att bostadsmarknaden är effektiv mot indikatorn.
> Fredrik L
Ursäkten accepterad.
För att inte säga tvärtom, anser jag att bostadsmarknaden är effektiv och rätt värderad.
Om jag får rekommendera något så läs på lite om Industriavtalet, vad som förändrades genom detta. Det är i alla fall avtalet vi har att tacka för den goda reallöneutvecklingen vi haft de senaste 15 åren - avtalet tillkom 1997. Är det en slump att bostadspriserna stigit 15 år och reallönerna samtidigt ökat 15 år i rad?
2009 stiger reallönerna, och hitintills ser även bostadspriserna ut att stiga.
Posted by Ola on juni 05, 2009 at 02:51 fm CEST #
Ola, jag håller med om att reallöneutvecklingen, och räntan, är de två faktorer som bestämmer bostadspriserna. Eftersom räntorna sjunkit och reallönerna stigit de senaste ca 12-13 åren så har bostadspriserna stigit. Problemet är att gemene man förväntar sig att detta ska bestå. Jag tror de får fel.
Min prognos för de kommande tio åren är att inflationen kommer tillbaka 2012 och framåt, vilket leder till högre räntor, fallande reallöner och fallande bostadspriser, realt sett. De närmsta 2 åren kommer priserna att pressas av högre arbetslöshet, ökande försiktighet och ev kraftiga skattehöjningar efter valet 2010. Snart kommer våg två av krisen och de som sitter tryggt på sina jobb idag kanske får gå om ett år, ingen vet, men dessa och alla som gått med på minskad lön får väl knappast nån reallöneökning, eller?
Glöm ej heller den psygologiska effekten, det är inte lika kul att köpa dyrt i en fallande marknad, då kan ju de flesta vänta nåt år tills det blir ännu billigare.
Jag håller även med om att marknaden är effektiv och rätt värderad, som den oftast är i varje givet ögonblick, men den lever på lånad tid. Riksbankens toksänkning av räntan gav marknaden nytt hopp och en krasch kunde undvikas. Nu kommer istället en långsam korrigering på ca 20-40% realt de kommande 10 åren.
Posted by Fredrik L on juni 05, 2009 at 11:29 fm CEST #
Fredrik, vi kan väl hålla oss till fakta. Reallönerna har stigit 15 år, punkt slut. Det är inget problem att gemene man förväntar sig att det ska bestå. Vare sig du eller jag kan säkert säga något om framtida löneökningar och det är inte heller dessa som avgör priserna idag.
Avtalsrörelsen 2007, har bestämt löneökningarna för perioden 2007-2009 och avtalsrörelsen för 2010 kommer att bestämma närmaste 3 års-periods löneökningar. Jag vill det definitivt inte i och med att det är omöjligt föregripa de förhandlande parternas förhandlingsresultat av den förhandling som äger rum först 2010. Vi gillar ju båda siffror, låt vara att vi tillämpar dom radikalt olika. Förstår inte varför du är så kategoriskt negativ?
Orkar faktiskt inte kommetera alla enligt min uppfattning konstiga påståenden. Du tycks resonera som att allt måste vända någon gång bara för att det kan bli på ett annat sätt!? Vi hade reallöneökningar mellan 1953-1976, dvs under 23 år.
Tänkt om det är 8 år kvar av reallöneökningar enligt cyklerna och den dipp vi hade hösten 08 var det enda tillfället att komma in lite billigare på bostadsmarknaden är motiverat? Glöm inte bort den psykologiska effekten, det är inte roligt att vänta med att köpa när priserna hela tiden stiger och man samtidigt kan köpa en bostad till lägre månadskostnad än efter fastighetskraschen på 90-talet eller faktiskt vad det rent av kostar att hyra ett studentrum på ex Lappkärsberget i Stockholm.
I dina argument finner jag inget om tid bostasbrist, population, efterfrågan/utbud, att en hel del faktiskt både byter och får jobb etc. Är du säker på en våg 2? Enligt många går ekonomierna ite bättre, tänk om det vänder där också?
Posted by Ola on juni 05, 2009 at 11:53 em CEST #
Ola, jag tror inte att vi kommer längre än så här. Vi ser på framtiden på två diametralt olika sätt, och det återstår att se vem som kommer närmast sanningen.
Jag vill bara återupprepa mina små gissningar. Bostadspriserna kommer att falla 20-40% realt sett, kanske mer, de kommande 7-8 åren, initialt pga fortsatt ekonomisk recession, arbetslöshet, minskad optimism samt bankernas ökande räntemarginaler (som de tvingas till pga ökande kreditförluster och svårare att sälja bostadsobligationer till låga räntor).
Efter 2011 börjar ekonomin repa sig och de låga räntorna och stimulanspaketen slår igenom med full kraft. Centralbankerna tvingas höja räntorna för att hålla inflationen stången vilket kan höja boräntorna till 8-12%. Inflationen gör också att reallöneökningarna blir noll, men alla är så glada ändå när de får lönelyft på 6% och bostaden nominellt stiger med 5%.
Posted by Fredrik L on juni 06, 2009 at 12:46 em CEST #
Håller med om att vi har diametralt olika uppfattningar. Det jag undrar och gärna önskar att du förklarar är att hur du kan tro att inflationen ska öka på konsumtionsvaror, samtidigt som det inte blir inflation på allt som ingår i bostäder och därmed ger prisökningar även på dessa varor? Som bekant har inflationen på just dessa produkter varit väsentligt högre än den allmänna inflationen på konsumtionsvaror. För mig är det logiskt omöjligt att få ihop detta, men du får gärna förklara hur du tror att inflationen ska kunna isoleras till bara konsumationsvaror, bara genom en enda skillnad, att det materialet när det infogas och övergår från att vara lös egendom till att vara fast egendom?
Posted by Ola on juni 07, 2009 at 03:41 em CEST #
Ola, tyvärr så förstår jag inte riktigt vad du inte förstår, kanske har du missförstått mig eller så är det jag som varit otydlig.
Perioden ca 97-08 hade vi för det mesta låg KPI-inflation, och med detta som bas så kunde centralbankerna hålla alltför låga räntor alltför länge, eftersom KPI-varorna tillverkades i låglöneländerna medan penningmängdsökningen i väst försvann in i bostäder, aktier och råvaror. Den bubblan sprack i höstas.
Just nu råder nollinflation eller deflation i stora delar av världen. Min prognos är att inflationen kommer tillbaka till hösten/vintern i USA på ca 3%. Inget farligt med det, men vi får nog se att FED höjer räntan.
Nästa kris kommer ca 2013 och framåt då en rejäl inflation drabbar många länder. Hög i USA, lägre i Sverige men ändå något nytt för 80- och 90-talisterna. En stor del av USAs politik går t ex ut på att monetarisera dess skulder, alternativet vore det politiskt omöjliga att höja skatterna/minska utgifterna. Historiskt har ingen CB-chef nånsin hunnit strama åt i tid, och de lär knappast lyckas den här gången heller. (Så dagens låga ränta leder till felinvesteringar som går omkull när räntan höjs.)
Denna inflation kommer att slå igenom både i KPI (t ex byggvaror) och i tillgångar som råvaror och befintliga bostäder, och kommer att bekämpas med högre räntor. Resultatet blir realt fallande bostadspriser eftersom det helt plötsligt blir dyrt att ha lån i mångmiljonklassen. Nominellt kan bostadspriserna dock kanske hålla sig kvar på dagens nivåer.
Posted by Fredrik L on juni 07, 2009 at 06:21 em CEST #
@Ola
Jag har nu gått igenom en del av rapporten och vad jag kan se så känns det orimligt att den här utvecklingen kan hålla i sig mycket längre. Slopedmind skrev ett bra inlägg och Magnus kommentarer beskriver en viktig aspekt i bopriserna här: ( http://www.slopedcurve.com/roller/makro/entry/bankv%C3%A4rlden_knappast_p%C3%A5_v%C3%A4g_tillbaka )
Jag håller med om att just nu så är reallönerna/huspriserna på historiskt låga nivåer, vilket är bra. Det är enligt mig ett sundhetstecken. Det kan även indikera slutet på övergången från tiden då man skulle betala av bostadslånen till att man balanserar sin ekonomi som Magnus skrev.
Anledningen som jag ser det till att vi nu har historiskt låga nivåer på reallön/bostadspris är för att vi de senaste 3 åren har haft en omotiverat hög differens. En skillnad på reallön/bostadspris på i snitt 9,89% de senaste 3 åren är inte en hållbar utveckling. för att ge ett räkneexempel: Idag är lånen ofta 5 ggr större än årslönen. Lönen ökar i snitt 3,5% per år och bostadspriserna ca 9%. Om det fortsätter så i 12 år så kommer bostadspriserna bli 9-10 ggr större än en årslön. Anser du att det är rimligt att den utvecklingen fortsätter? Om räntan blir 7% så motsvarar det hela lönen efter skatt. Dvs vi kan konstatera att den utvecklingen aldrig kan fortsätta.
Att jämföra reallön och reala huspriser är irrelevant då det alltid går att göra korrigeringar som inte syns i statistiken. Säg att du har en buffert på 6 månadslöner investerat i bl.a. aktier och ädelmetaller, ökar inflationen så tjänar du in det på avkastningen och därigenom så får du mer pengar i fickan trots att reallönen gått ner. Så jag kommer hålla mig till lön och bostadsrelaterade utgifter även fortsättningsvis, dessutom så blir modellerna enklare att följa.
De historiskt låga värdena du nämnde kommer att bli normen inom ganska kort (något år). Iom skiftet från att betala av husen till att balansera utgifterna pågått nu och även skatteavdrag givits till de med lån så har vi sett en sanslös ökning i huspriserna som på så kort sikt håller iom skiftet av hur privatekonomin behandlas men som aldrig går håller på lång sikt.
Därmed är det inte sagt att det är en bubbla utan marknaden kommer normaliseras och ofta blir normaliseringen samtidigt som många konkurser (iom att folk sällan upptäcker att de är överbelånade i tid) och då blir det 'krascher' som öppnar för klipp och att marknaden blir tillfälligt undervärderad pga skrämseleffekten (se börskurserna).
Egentligen så bör aldrig huspriserna öka mycket mer än lönenivåerna om man inte investerar i att göra husen mer attraktiva. Det är ett ganska enkelt samband om man ser på det matematiskt. Räntekostnaderna ökar snabbare än lönerna för de som köper sin första bostad och det är rent matematiskt ingenting som kan hålla.
*****************************************************************
För att återgå till det som egentligen skiljer oss åt åsiktsmässigt, frågan om huruvida marknaden kommer dippa eller inte.
Att prisökningen stannat av och även gått ner från toppen gör det svårare att argumentera för fortsatt nedgång, men jag tror det kommer fortsätta. Detta för att vi redan idag är nära 'break even' för bostadskostnaderna hos framförallt förstagångsköpare. Det som lockat till att skaffa egen bostad är i många fall att folk sett det som en investering som man ska bo i ett tag och sedan tjäna pengar på, när det sista incitamentet försvinner så kommer man investera i andra sektorer.
Det naturliga då är att de spekulativa köparna (som är många) kommer försvinna, när räntan höjs kommer även blivande förstagångsköpare bli avskräkta och vinsten som många ser med att äga sin egen bostad blir mindre. Högre pris och lite mer frihet vs betalda reparationer, lägre månadskostnad och mer ansvar. Nytt kök vs ett nytt hus i Thailand. Valen blir inte lika enkla längre iom att man inte heller kan se bostaden som ett sätt att garantera en form av 'bonus' man kan kassera ut när man vill göra något nytt i sitt liv. (vad skulle du välja, ett hus i Thailand/på Seychellerna, en lägenhet i Spanien/på Mauritius eller en etta på söder? Jag lägger hellre mina pengar på alla alternativ utom söder.)
Jag tror däremot att på lång sikt så lönar det sig att köpa, men när flera olika typer av köpare kommer lämna marknaden, om än tillfälligt vid bl.a. räntehöjningen, så är det läge att avvakta.
***********************************
Gällande att de flesta är överrens om att allt går bättre nu så tror jag att du missade Merkels plädering om att krispaketen bäddar för en andra våg av krisen som kan bli betydligt tyngre än den första.
Posted by Victor V on juni 10, 2009 at 01:45 em CEST #
Fredrik L: Det är ju betydligt mer intressant att läsa om dina förutspåelser om du motiverar dem på något sätt såsom Victor V eller Ola gör. Dina dyker bara upp ur ett vakuum och man får mest känslan av att det är en känsla du har som du helt inte vill få ifrågasatt eller behöva argumentera för.
Posted by Förståsigpåare on juni 24, 2009 at 11:00 fm CEST #
Att arbetslösheten kommer att öka de kommande 2 åren behöver nog ingen ytterligare argumentation, och de flesta bedömmare tror att detta kommer att pressa priserna. Eller?
Bankernas ökande kreditförluster och ett globalt jätteutbud av obligationer kommer att pressa bostadobligationsräntorna uppåt och priserna neråt. Eller?
Tittar man historiskt har alltid politiker och centralbanker monetariserat skulder snarare än amorterat dem, och jag tror att detta upprepar sig. Eller?
2012 kommer det att finnas dubbelt så mycket dollar som 2006. USA kommer att spendera 2-3 ggr så mycket pengar på denna kris som under hela WW2, inflationsjusterat. Källa financialsense.com
Detta leder så småningom till bostadsräntor på 8-12%, låga reallöneökningar och realt fallande priser.
Argumentera gärna emot.
Posted by Fredrik L on juni 24, 2009 at 06:46 em CEST #
Hittade två bra kommentarer kring reallöner och räntekvot på di.se:
RÄNTEKVOT:
Jämför på marginalen istället. Mina föräldrar som sitter i sin sedan 10 år betalda villa och deras årsbarn har inte mycket till räntekvot. BKN och FI differentierar sin statistik efter olika kohorter i populationen och hur det faktiskt ser ut på olika håll. Faller priserna på bostäder med 20 % har 13 % av hushållen säkerheter som understiger lånen. Det är en jäkla massa människor även om kvoterna på aggregerad nivå ser hyfsade ut. Det är den belåningsgrad och de räntekvoter som finns på marginalen som är intressanta. Det är det som ger ett par extra budgivare och det är dessa som kan hamna hos kronofogden.
REALLÖNER:
"På elva år har reallönen stigit med 31 procent." (googlesök "Utvecklingen av reallönen). "den faktiska värdeutvecklingen för bostadsrätten har varit 260 procent sett över de senaste 13 åren." (googlesök "Bostadsköp bästa placeringen på 13 år"). Alltså en långt snabbare fördyringstakt för nytillkomna köpare.
31% minus 260% = minus 229%. Vilken faktor har finansierat mellanskillnaden? Googlesök "Generösa lån bakom boprisrally". Där har du svaret. Lägg därtill att A: det mesta av reallöneökningen har gått till att bekosta annat. och B: de senaste decenniets reallöneökningstakt lär knappast hålla i sig framöver, av uppenbara skäl (läs tidningsnyheterna om ekonomin i sverige och globalt).
Posted by Fredrik L on juni 27, 2009 at 12:25 em CEST #
Vad tror du händer med priserna när räntan 3-4 dubblas? Dvs stiger till 6-7%. För mig är det självklart att priserna sjunker rejält! Det kallar jag prisbubbla!
Posted by KLARTEXTEN! on oktober 05, 2009 at 02:44 em CEST #
Såvitt jag vet så har lönerna fördubblats på drygt 10 år och bostadspriserna åtminstone 4-dubblats. Vi har samma mentalitet man hade i USA före deras bostadskrash; priserna kommer bara att stiga och stiga!
Räntän är historiskt låg och bostadspriserna historiskt höga. Det är bara en tidsfråga innan priserna sjunker rejält, och det gör dom när ränta stiger rejält!
Posted by KLARTEXTEN! on oktober 05, 2009 at 02:56 em CEST #
Klartexten:
En rimlig definition av bubbla innehåller att tillgången är felprissatt i förhållande till fundamenta. Om räntan hastigt stiger till 6-7% så innebär det att fundamenta faktiskt förändrats då någon sådan uppgång inte är väntad idag, och därför heller inte inprisad.
Ifall räntan hastigt skulle stiga till 6-7% så tror jag också på husprisfall, men prisfallen skulle bero på en högre kalkylränta hos husköparna, inte på en sprucken husbubbla.
Posted by Sloped Mind on oktober 05, 2009 at 04:58 em CEST #
Med tanke på att räntan KOMMER att stiga kraftigt de närmaste åren så anser jag detta tillhöra fundamenta redan idag. Lika självklart som att vi måste sätta undan pengar för en räkning vi fått.
Felet dagens köpare gör är att blunda för denna självklarhet. Skall verkligen bli intressant att se vad som händer med priserna när räntan 3-dubblats! Redan nu (med drömränta) ökar ju antalet fall hos kronofogden.
Posted by KLARTEXTEN! on oktober 13, 2009 at 01:57 em CEST #
Instämmer i din definition av prisbubbla. Kan du förklara skillnaden mellan prissänkning pga högre kalkylränta och sprucken prisbubbla?
Sen kommer ett prisfall att förvärras av dom psykologiska mekanismerna också.
Sen undrar man hur Sveriges situation skulle skilja sig från USAs? Varför skulle vi besparas? Bortsett från subprime-lånen är det väl samma fundamentala problem?
Posted by KLARTEXTEN! on oktober 13, 2009 at 02:11 em CEST #
Klartexten: Det vore orimligt att marknaden idag skulle prisa in en snabb räntehöjning till 6-7%. Att räntan kommer att stiga ingår givetvis i förväntningarna, men de nivåer du talar om skulle innebära en fundamentalt annan situation än dagens och rimligen andra huspriser.
Sveriges situation skiljer sig dramatiskt från USA, vilket jag skrivit om bland annat här: http://www.slopedcurve.com/roller/makro/entry/huspriser_p%C3%A5_tapeten_men_ingen
Posted by Sloped Mind on oktober 13, 2009 at 08:14 em CEST #
Till Soros som skrev detta;
"Min erfarenhet är att alla investeringskalkyler till stor del bygger på subjektiva uppfattningar (magkänsla) kring framtida utveckling. De parametrar man sätter in i en modell bygger ofta på antaganden (kring räntor, inflation etc) som man vill/tror skall inträffa."
Jag skriver en kandidatuppsats om investeringskalkylerna och beslutsfattaren i de stora bankerna i Sverige och undrar ifall du (eller någon annan) kunde hjälpa mig. Om ni har några artiklar som jag kan använda i min uppsats vore det guld värt! Helst några som verkligen ifrågasätter kalkylernas betydelse för beslutsfattaren.
Tack på förhand!
Posted by Anna on mars 13, 2010 at 01:27 em CET #
Hello Sir / Madam,
Du behövs pengar utlåning mellan individer att hantera finansiella svårigheter att slutligen bryta dödläget provocerad av banker, genom förkastandet av sina filer att tillämpa? Jag är en ekonomiska experter som kan göra ett lån i det belopp du behöver och med villkor som gör livet lättare. Här är de områden där du kan hjälpa:
* Finans
* Lend Lease
* Investeringslån
* Auto lån
* Skuldkonsolidering
* Kreditgräns
* Topplån
* Credit Redemption
* Personligt lån
e-post: nicolashelp279@outlook.com
Posted by Obrist Nicolas on augusti 16, 2016 at 03:09 fm CEST #