Inte alla bubblor är lika

Den som följt bloggen ett tag vet att jag flera gånger tidigare argumenterat för att vi idag inte har någon husprisbubbla. Samtidigt har jag också argumenterat för att priset på boende inte fångas upp av KPI (eller KPIX eller KPIF) på ett meningsfullt sätt och jag har skrivit om att jag menar att Riksbanken sänkt räntan lite väl lågt och i alltför liten utsträckning oroar sig för den kreditexpansion vi sett även under denna kris.

Jag tänkte nu fortsätta diskussionen om varför det är ett såpass stort problem att boendepriserna inte korrekt återspeglas i KPI utifrån ett nytt perspektiv, nämligen att det är stor skillnad på olika sorters bubblor.

När Ingves säger om utvecklingen på bostadsmarknaden att "vi kan inte anpassa penningpolitiken utifrån utvecklingen på enskilda marknader så länge vi inte bedömer att det handlar om något som påverkar våra möjligheter att klara inflationsmålet och den finansiella stabiliteten" så tycks Ingves likställa bostadsmarknaden med andra tillgångsmarknader. Jag menar att detta är fel, av flera skäl. Tidigare har jag mest pratat om att det är ett problem för att det är en tillgångsmarknad som en stor del av hushållens konsumtion döljer sig bakom (utan att detta korrekt reflekteras av KPI). Idag vill jag prata om hur bostadsmarknaden skiljer sig från andra tillgångsmarknader på ett annat sätt, nämligen att en husprisbubbla vore oerhört mycket mer problematisk, ur just ett centralbanksperspektiv, än de allra flesta andra bubblor.

Felvärderade tillgångar är inte nödvändigtvis något större problem för en centralbank. Bubblor som uppstår i en marknad av begränsad storlek, endast för att framtidsutsikterna för någon tillgång är irrationellt optimistiska är inte nödvändigtvis ett problem i sig. Om vi tänker oss en tillgång med liten omsättning så kan en kraftig övervärdering uppstå utan att marknaden blir särskilt viktig för vare sig hushållens eller bankernas balansräkningar. Dessutom är bubblor som uppstår även i större marknader ett mindre problem ifall de inte hänger samman med kreditexpansion. Så länge vi pratar om de flesta tillgångsmarknader så håller jag med Ingves om att man inte kan ägna allt för mycket kraft åt att hantera problem på enskilda marknader. Ifall en bubbla finansieras med risk-kapital, exempelvis via emissioner av aktier, så är det inte heller nödvändigtvis något enormt problem då risken i aktier allmänt ses som högre och det därför generellt sett finns en bättre riskhantering på plats. Den stora faran ligger i kombinationen kreditexpansion och övervärdering.

Bostadsmarknaden skiljer sig på ganska specifika sätt från de flesta andra tillgångsmarknader. Boendemarknaden är en enorm marknad som har mycket stor betydelse för både hushållen och bankerna, på flera olika sätt. På väldigt fundamental nivå är den förstås viktig då boende uppfyller ett för människan väldigt grundläggande behov. Dessutom är bostäder en mycket tung post i hushållens balansräkningar. På tillgångssidan är ägt boende en mycket stor komponent och på skuldsidan är bolån för väldigt många hushåll totalt dominerande. Just att bolån är en så stor del av hushållens belåningen slår förstås tillbaka på finanssektorn, som i och med detta har väldigt stora tillgångar i form av bostadslån.

Den kraftiga tillväxten för bostadslån, tillsammans med en återhållsam finanspolitik, har också inneburit att värdet på utställda bostadsobligationer numera klart överstiger värdet på utställda statsobligationer. I och med att denna utvecklingen fortsätter så utgör inte längre statens åtaganden och garantier grunden för kreditmarknaden, utan istället är det bostäder som allt mer utgör grunden för hela vår kreditmarknad. Bankernas finansiering via bostadspapper innebär att en hel del bankpengar idag backas upp av bostäders värde.

Bostädernas värde utgör inte heller bara en allt större del av bankpengarna; säkerställda bostadsobligationer utgör en allt viktigare säkerhetsmassa som bankerna använder sig av för att finansiera sig hos Riksbanken. Banker kan repa in bostadspapper och få centralbankspengar till låg ränta. På så sätt utgör också bostäder en allt viktigare bas för centralbankspengarna i vårt samhälle.

Det finns ytterligare perspektiv att lägga på detta, exempelvis vad gäller förhållandet mellan kredittillväxt och inflationsmålets grunder, men till detta återkommer jag i ett senare inlägg. Som jag tidigare lovat kommer jag också att visa hur KPI skulle sett ut om man inkluderade boendepriser på ett sätt som jag anser rimligt.

Permalink     7 Comments



Comments:

Ska bli intressant att följa detta, jag gissar på en "markant" justering av bopriserna inom en snar framtid. Hela marknaden är just nu otroligt räntedopad. I övrigt finns INGENTING som håller upp priserna.
Här tycker vi radikalt olika. Tack för en mycket bra blogg (du bloggar för sällan nu!)

Posted by BJ on november 16, 2009 at 02:01 em CET #

Jag äger vare sig hus eller lägenhet i Sverige men jag tror ändå inte på någon större prisjustering i hus eller lägenheter i Sverige. Jag tror inte heller på någon större prisökning.

Att bostadspriserna skulle vara räntedopade just nu i historiskt perspektiv är säkert sant men dom är samtidigt pressade av lågkonjunktur så dom två faktorerna tar ut varandra. Visst finns det en risk för nedsida i bostadspriser men då måste lågkonjunkturen bli markant värre än den är nu och jag tror faktiskt den risken är relativt låg. Ialafall som läget ser ut just nu.

Posted by Erik on november 16, 2009 at 10:44 em CET #

Detta var en mycket intressant infallsvinkel. Kan man resonera runt hur stora förändringar (nedåt) av marknadspriset på bostäder som skulle innebära ett problem för Riksbanken? Kan det innebära att dom kommer att få offra inflationsmålet för finansiell stabilitet?

Jag försökte själv resonera runt fenomenet att bostadsvärderingen blivit en kritisk del i det monetära systemet i en alldeles för lång kommentar här (http://www.slopedcurve.com/roller/makro/entry/problemet_%C3%A4r_inflationsm%C3%A5ttet_inte_inflationsm%C3%A5let#comment-1254375754000).

Det skall bli mycket intressant att läsa din nästa post i detta ämnet. Tack för en suverän blogg.

Posted by Mattias on november 18, 2009 at 01:53 em CET #

Mycket relevant inlägg.

Har själv argumenterat för samma sak, dvs att Huspriser ska relevant finnas i KPI priser.

Det är ingen hemlighet att huspriser som ökar fortare än generalla lönenivåer inte är hållbara.

Har kommenterat på min blogg tidigare att den oficiella ståndpunkten att förändra detta synsätt starkt limiterar bankernas största intäktsområde, dvs bostäder och centralbankerna ser denna typ av reform som "a taxation on banking" (BIS rapport).

Inflation i tillgangspriser ska ses just om inflation och inte Wealth creation vilket lett oss till de mycket relevanta problem vi ser idag.

Posted by Sunda Pengar on november 23, 2009 at 06:54 fm CET #

En viktig aspekt när det gäller huspriser i Sverige bör vara att se på boendet som sparform.
Aldrig förr har människor i Sverige engagerat sig så mycket som nu för sitt boende. Vad jag menar är att tillgångsslaget boende har värderats upp och jag tror att värdet på bostäder kommer att öka, svensson har börjat att inse att boende får kosta...

Titta utomlands där är boende ännu dyrare i jämförbara termer.
Om sedan skattetrycket sjunker med tiden vilket borde ligga i korten, det går inte att hålla upp detta högskattesamhälle på lång sikt, så kommer priser på boende att öka ännu mera.

Posted by Stinsen on november 24, 2009 at 02:50 em CET #

I Oktober 2005 klargjorde Ben Bernanke att han inte såg någon grund för en bostadasbubbla i USA. Dvs de verktyg som han som en FED-chef förfogade över var inte tillräckligt bra för att avslöja en bostadsbubbla precis på toppen av bubblan. (Nåja den toppade väl 2-3 månader senare). En bubbla som efter fyra år fortfarande pyser ur.

Man kan nog säga att Ben var den som hade de bästa förutsättningar att vara bäst informerad. Det betyder att det antingen är snudd på omöjligt med de metoder vi har idag att avgöra om vi har en (bostads)bubbla. Eller så väljer men inom centralbanksparadigmen att observera och värdera helt fel typ av fakta. Med centralbanksparadigmen menar jag de "ekonomer" som för samma slags resonemang som förs i centralbanksdirektioner. Man har t ex inte uppfattningen att inflation är stöld. Istället har man en ganska empatilös syn där man abstraherar bort mycket data och konsekvenser och istället optimerar mot vissa nyckeltal. Och då tappar man viss data som kanske är nödvändig för att kunna göra vissa slutsatser korrekt.

Vad gäller kommersiella fastigheter tycker jag att det är mycket enklare. Har man lånat och köpt en fastighet och direktavkastningen inte ens räcker till räntor då har man någon form av bubbla där nya köp bara görs för att man tror att man skall kunna avyttra till ett högre pris. Tills dess driver man med förlust. Det var läget i slutet på 80-talet i Sverige. Detta uppmärksammades också i t ex DI men ingen reagerade.

En ekonomisk "sanning" som nästan verkar vara naturlag är att vid låg ränta görs mycket dåliga investeringar. (Och vid hög ränta görs mest bara bra investeringar).
Så är läget idag för bostäder. Folk byter ut sina fullt fungerande kök och badrum och får en marginell förbättring till stor kostnade (men låg ränta). Det är tom så att det är brukligt (enligt de som jobbar med detta) att folk folk byter från något som är praktiskt till något opraktiskt (men som upplevs snyggare).
Någon gång kommer man att få känna av dåliga investeringar. De kan döljas av ett för lågt pris på pengar tillfälligt.

I Japan toppade fastighetsmarknaden 1990. Vad jag kan se (har inte senaste datat) så faller den fortfarande . Dvs bubblan var så kraftig att priserna fallit i 19 år. Deras Keynesianska politik har naturligtvis dragit ut på eländet. Men att överheten för en sådan politik kanske skall ses som en naturlag. Det var väl länge sedan man såg till att få sådant snabbt överstökat.

Har vi då en bostadsbubbla? Tja, man kanske skall se det som att om man inte har gjort sig skuldfri inom säg 30-40 år, så bygger vi en bubbla som senare för skadliga konsekvenser. Dvs en villaköpare skall klara ett 40-årigt annuitetslån (och inte bara klara utan vara villig att genoföra det också). 30 år kanske man skall ha på borätter.

God Jul

Posted by Jultomten on december 24, 2009 at 11:38 fm CET #

re. Jultomten
Om du säljer din bostad när du dör eller flyttar in på hemmet och blir skuldfri räknas det då? Hur motiverar du annars att lånen nödvädigtvis skall amorteras av helt innan försäljning?

Posted by x on december 28, 2009 at 09:46 fm CET #

Post a Comment:
  • HTML Syntax: Allowed