Fler åsikter om boendepriser och KPI
Jag har under en period ägnat mycket av skrivandet på bloggen åt frågan om hur bostadspriser behandlas i KPI-beräkningarna. Det är ett ämne jag inte är färdig med och vill fortsätta att diskutera. Jag är inte ensam att ta upp dessa frågor och det gjädjer mig att se att Anders Klevmarken, Olle Grünewald och Henrik Allansson diskuterar frågan i ett nytt "working paper".
Min huvudpoäng har varit att priset på boende inte reflekteras i KPI på ett rimligt sätt. Speciellt har jag argumenterat för att den modell som används är väldigt dålig när KPI används för att definiera inflationsmålet och därigenom blir en målvariabel för penningpolitiken.
Jag angriper den grundläggande tanken om att uppskatta husägarens kostnad för boendet, eftersom konsumentpris inte nödvändigtvis utvecklas på samma sätt som producentens kostnad. När man studerar husägarens kostnader, och inte priset på den boendes konsumtion, så går man emot en grundtanke med KPI som är just att mäta konsumentens pris, snarare än kapitalägarens kostnader. Att kapitalägaren och konsumenten är samma person innebär inte att distinktionen förlorar betydelse då det är naturligt att en konsument kan ha flera roller och ibland också vara producent, utan att detta förändrar vad som anses som konsumtion.
Jag menar alltså att man behöver beräkna priset på att köpa boendetjänsten, inte kostnaden för att äga boendekapitalet, för att bättre förstå inflationen.
Medan jag varit fokuserad på penningpolitik och velat definiera en bättre målvariabel för penningpolitiken, så ger sig forskarna i denna studie på att förbättra KPI-måttet för alla användningsområden.
KPI används förutom som penningpolitiskt mål exempelvis för att justera diverse ersättningar och skatter för levnadskostnadsökningar. Forskarna utgår således från hur man kan skapa mått för boendeprisinflationen som fungerar i flera olika syften och presenterar några alternativ som på ett bättre sätt beräknar de verkliga boendekostnaderna. Givetvis är det så att en bättre beräkning av kostnadssidan vore ett klart framsteg jämfört med dagens metod och det är därför mycket positivt att se studien, även om jag menar att det nog behövs en något annorlunda ansats för en penningpolitisk målvariabel.
Bland annat vill forskarna fortsätta att låta husprisförändringar slå igenom långsamt, med motiveringen att husägaren troligen inte omedelbart anpassar sig till varje prisförändring. Detta är ett teoretiskt rimligt antagande och fullständigt korrekt utifrån ett user cost-perspektiv, men om man har som mål att mäta just priser och inte kostnader, så är det orimligt att plocka bort den viktiga prissignal om priset på boendetjänster som priset på hus ger.
Det finns inget perfekt sätt att sudda bort bara kortsiktiga störningar från husprisförändringarna, utan att också försena signifikanta men snabba signaler, och ur ett penningpolitiskt perspektiv bör huspriser låtas slå igenom omedelbart. Vi vill göra allt vi kan för att inte försena prissignaler på det sätt som en utjämning av priserna skulle innebära. Eventuella små störningar på kort sikt är ett mindre problem.
För tydlighetens skull vill jag dock repetera att mitt förslag inte innebär att tillgångar behandlas som konsumentvaror eller konsumenttjänster, utan det handlar om att att priset på konsumenttjänsten boende beräknas utifrån de prissignaler som ges på husmarknaden.
När jag fått klart mina diagram som jämför inflationen enligt KPI och olika varianter på den modell jag föreslår, så hoppas jag att jag också kan jämföra dessa med de varianter som presenteras i denna studie.
Representanter för Riksbanken har också fortsatt diskutera frågan om huspriser, men man ger inga signaler om att man ser problem med utformningen av KPI, KPIF och KPIX. I argumentationen framförs gång på gång problemet att ta hänsyn inte bara till inflation utan också tillgångspriser. Exempelvis höll Karolina Ekholm ett framförande i fredags i vilket hon bland annat framförde att hon är "tveksam till en politik där räntan används för att inte bara stabilisera inflation och resursutnyttjande, utan dessutom tillgångspriser".
Detta uttalande tolkar jag som att hon inte ser den koppling som jag menar finns mellan huspriser och boendeinflation. Boende är inte bara en tillgång utan också en tjänst som konsumeras. Om inte priset på denna konsumtion behandlas korrekt så mäter man inte konsumentprisinflationen korrekt. Det finns därför inget som helst principiellt problem vad gäller att låta stigande boendepriser påverka penningpolitiken.
Att rakt av inkludera tillgångspriser i inflationsmåtten vore orimligt, och det är nog inte många som vill se Riksbanken justera penningpolitiken utifrån exempelvis börsens svängningar. Den tillgång som har absolut störst betydelse för konsumenterna och för kreditexpansionen är dock boendetillgångar och genom att få in ett mer korrekt pris på boende så löser man knuten utan att ge sig in på principiellt svåra områden om att styra tillgångspriser.
Egentligen är det ju fel att ha ett KPI-mått som används för diverse olika ändamål - indexuppräkning av ersättningar, penningpolitik, m.m. Det borde väl finnas två eller tre KPI-mått som vart och ett skulle vara skräddarsytt för respektive tillämpningsområde.
Posted by Flute on december 09, 2009 at 10:24 em CET #
Håller med. Tänkte bara påpeka att det kan finnas en fara i att knyta för många prissättningar/ersättningar mm till KPI, givet målet med inflation på ca 2%. Om inflationen går upp eller ner kraftigt (av någon anledning) under en längre tid så kan många automatreglerade avtal bidra till att stabilisera denna höga/låga nivå, likväl som de i dagsläget rimligen borde verka stabiliserande för en 2%-inflation.
Posted by Max E on december 10, 2009 at 02:59 em CET #
SM,
håller med dig till punkt och prick. Med tanke på att fler människor än någonsin i Sverige har "korta" lån nu och att vi har en "bostadsmarknad" som blir mindre och mindre reglerad (hyresmarknaden) så borde en "allternativ hyreskostnad" användas för tex villaägaren för att få en bättre bild av boende-inflationen
Posted by magnus on december 15, 2009 at 10:39 em CET #
Mycket intressant reflekterande i denna diskussion. Man tackar!
Men är det inte mycket enklare att bara försöka hålla penningmängdstillväxten konstant? Eller rentutav hålla penningmängden konstant? Istället för att använda ett prisindex som styrvariabel, menar jag. Det kan ju trots allt ta ett bra tag för nya pengar att påverka priserna, och man slipper dessutom problematiken med att försöka lista ut vad priset på varorna egentligen skulle ha varit utan inflationens påverkan.
Posted by Tomas on december 21, 2009 at 03:56 em CET #
Om man letar på nätet efter belåningsgrad för bostäder så får man genomsnittssiffror för hela beståndet och de är ju intressanta för att se hur stresstålig lånestocken är. Men, det vore bra om man kunde se en siffra på hur belåningsgraden har varierat över tiden för köp av bostadsrättslägenheter på andrahandsmarknaden (dvs inte vid ombildningar).
Går man tillbaka några decennier så behövdes stor andel eget kapital vid köp och för några år sedan så kunde man vid extrema tillfällen få låna alltihop. I Spanien kunde man tex låna en bra bit över 100 %.
Det vore intressant att se hur belåningsgraden har varierat över tiden och att man i samma graf kunde lägga in prisutvecklingen i fasta priser. Det borde bli en väldigt god korrelation. Kanske något för Sloped Curve att plocka ihop.
Posted by Mikael Ros on februari 08, 2010 at 05:38 em CET #
That's interesting. I think that I would like to know more on the topic. So, I would like to have more readings on the topic, if you're feeling like that.
Posted by essay writing company on november 24, 2016 at 10:51 em CET #