Bostadspriser och samhällsekonomin - intressant helgläsning från Riksbanken
Riksbanken publicerade idag en ekonomisk kommentar om en intressant studie genomförd av Peter Sellin och Karl Walentin. I studien undersöker man hur bostadspriserna påverkar den privata konsumtionen, bostadsbyggandet, inflationen och tillväxten, samt hur penningpolitiken påverkar bostadspriserna.
Speciellt den senare frågan är ordentligt på tapeten i och med den diskussion om ett kommande husprisras som pågår och som jag kommenterade i en artikel om huspriserna. I denna artikel kommenterade jag också att huspriserna tycks ha en begränsad påverkan på ekonomin, och denna slutsats når även riksbankens studie.
Man konstaterar också att man i Sverige under den undersökta perioden kunde notera att bostadsbyggande toppade efter konjunkturen, vilket är ett mönster som går stick i stäv med det normala mönstret. Studien pekar på möjliga förklaringar i form av en tidskrävande svensk tillståndsprocess, samt en stor andel flerbostadshus, vilket innebär längre byggtider. Dessutom pekar man på statliga interventioner på byggmarknaden som kan förändra byggkonjunkturmöstret, såsom ROT-avdrag. Jag tror att ytterligare en annan anledning till en svensk avvikelse vad gäller denna faktor kan vara vårt ovanliga exportberoende. Med exportberoendet är det lätt att tänka sig att våra lågkonjunturer, relativt andra länder, oftare startar på grund av externa faktorer som påverkar exporten, för att sedan drabba interna faktorer som bostadsbyggandet.
Studien pekar också på att en högre tillåten belåningsgrad för hus markant ökar vilken effekt penningpolitiska förändringar får: "En förändring från 15 procent till 5 procent kontantinsatskrav, allt annat lika, gör att effekten av penningpolitiken på konsumtionen förstärks med 50 procent. Även effekten av penningpolitik på BNP förstärks." Detta är en mycket intressant slutsats med tanke på vad vi sett i form av allt lägre procentuella kontantinsatskrav hos många banker. Kanske har penningpolitiska förändringar nu en kraftfullare effekt än man fullt ut anar?
Man drar också slutsatsen att utvecklingen för bostadspriser på lång sikt kan avvika från tillväxten och privatkonsumtionen. Detta kan möjliggöras av att boendekostnaderna stiger långsammare än huspriserna, exempelvis på grund av låga räntor. Man påpekar också att den långsiktiga prisutvecklingen på bostäder styrs av byggkostnaderna; i varje fall gäller det att byggkostnaderna etablerar ett tak för bostadspriserna (dock inte för markpriserna), genom att nyproduktion inträder när bostadspriserna är tillräckliga höga för att generera vinst vid nybygge.
Ett sätt att se på bostadspriser som stiger snabbare än BNP blir därför att produktivteten inom byggbranschen utvecklas svagare än produktiviteten för hela BNP-underlaget. Detta är ganska rimligt med tanke på att bostadsbyggande fortfarande har ett mycket stort inslag av manuellt personalintensivt arbete inbyggt.
Vad gäller penningpolitikens effekter på bostadspriserna skriver man att "bostadsbyggandet faller cirka en halv procent och bostadspriserna faller knappt 1 procent om räntan plötsligt höjs 1 procent och sedan gradvis faller tillbaka enligt sitt historiska mönster." Denna effekt får betecknas som marginell, och själv kommer jag nog fortsätta gissa att effekten trots allt är något större än så, men det är en bra påminnelse om att en liten ränteförändring trots allt inte totalt kastar om alla förutsättningar på det sätt som affärspressen normalt sett vill få det att låta som.
