Bilder av boendeprisinflation

I en serie inlägg i höstas skrev jag om att KPI och KPIF inte på ett rimligt sätt påverkas av priset på boende i egna hem (inlägg finns bland annat här och här). Jag kan börja med att illustrera hur KPI har sett på utvecklingen för priset på boende i egna hem under de senaste 15 åren.

 

figur 1. Enligt KPI har priset på boende i egna hem fallit ganska markant under de senaste 15 åren. Samtidigt har hyror och huspriser stigit markant. Jag tror att få konsumenter känner att boende i egna hem har ett lägre pris idag än för 15 år sedan. Det är lätt att misstänka att KPI inte ger en korrekt bild av verkligheten.

Låt mig sammanfatta hur jag tidigare beskrivit att jag ville se beräkningen av priset på boende i egna hem göras.

Det man gör när man väljer att köpa ett hus är att man gör sig själv till hyresvärd (kanske åt sig själv). Man investerar i en fastighet för att få avkastning i form av en hyresintäkt, oavsett om intäkten realiseras genom att man hyr ut bostaden, eller om man tar den fördel man vinner i form av att man slipper betala hyra. Ett hus är på detta sett en typisk investering. En initial kapitalinsats ger möjlighet till framtida avkastning. Att beräkna värdet på ett hus som en investering är därför inte komplicerat, utan en traditionell investeringskalkyl kan göras. Förenklat kan vi säga att om vi vet marknadshyran på bostaden, hur hyran förväntas utveckla sig, och hur kapitalkostnaden (räntan) tros vara, så kan vi beräkna ett rimligt marknadsvärde på huset.

Omvänt så kan vi alltså (lite förenklat) beräkna en rimlig marknadshyra på bostaden om vi känner till huspriset, en rimlig kalkylränta och förväntad hyresutveckling. Den ränta hushållen kalkylerar med för hela investeringens livslängd är sannolikt relativt trögrörlig, medan det endast är dagens huspris som är relevant. I KPI-beräkningen idag räknar man istället med ett långsiktigt snitt av huspriserna, men man räknar på de räntor som gäller här och nu.

KPIF behåller problemet att boendeprisökningar inte slår igenom då boendeprisökningarna sker utan då boendeproducenternas genomsnittskostnad stiger.1

Ett konsumentprisindex som verkligen strävar efter att mäta priset på boende i egna hem skulle behöva utformas annorlunda. Istället för att inkludera hyresvärdarnas genomsnittsproduktionskostnad för boendetjänsten ska man inkludera konsumentens pris för boendetjänsten. En trevlig bieffekt av detta vore att vi under perioder med stor husprisinflation, med verklig boendeprisinflation, också kan se detta på den officiella inflationssiffra som Riksbanken använder sig av för att styra penningpolitiken. Vi skulle då inte bara se inflationen när den sker, vi skulle också kunna bekämpa den.

Om vi då ger oss på några försök att få indikationer på hur saker och ting skulle se ut om vi genomför beräkningar enligt ovanstående beskrivning, vad får vi då för resultat?

Det är inte helt enkelt att ta fram ett facit. Vi har inte officiell månadsaktuell statistik över huspriserna (SCB:s siffror släpar efter då de för in husförsäljningar under den månad då tillträde sker, inte då priset bestäms), vi har inte kunskap om hyresutvecklingsförväntningarna och vi vet inte vilken kalkylränta hushållen använder sig av.

Jag vill dock inte låta detta hindra mig, utan gör några kraftiga antaganden för att i varje fall kunna få fram någon bild. Jag antar att hyresutvecklingsförväntningarna är någorlunda konstanta och jag justerar SCB:s statistik med två månader för att korrigera för fördröjningen. För de två senaste månaderna antar jag husprisökningar på 1% per månad.

Jag vill som sagt att kalkylräntan ska vara trögrörlig och jag börjar därför med att titta på en kalkylränta som utgörs av genomsnittet av en fast ränta (oförändrad ränta över tiden) och ett fyraårigt exponentiellt glidande medelvärde för en femårig bostadsobligation.

Ytterligare ett problem är att fastställa lämpliga vägningstal för denna komponent i KPI. Jag utgår i mina beräkningar helt enkelt från samma vägningstal som idag används, även om jag inte tror att det är ett helt rimligt vägningstal.

Givetvis är dessa antaganden allt för grova och en noggrannare undersökning skulle behöva laborera med dessa och försöka ta fram en starkare grund.

Innan jag gör några KPI-beräkningar utifrån dessa antaganden vill jag titta på hur ett boendepris beräknat på detta sätt rör sig i förhållande till KPI:s syn på boendepriserna.

figur 2. Om vi beräknar boendepriset utifrån aktuella huspriser samt en kalkylränta baserad på genomsnittet av en fast ränta och ett fyraårigt exponentiellt glidande medelvärde för en femårig bostadsobligation så ser vi en avvikelse gentemot den bild av priset på boende som KPI ger. Under perioden kring 2005 antyder denna beräkning att KPI underskattade inflationen. Detta var också en period då man kan argumentera för att Riksbanken höll en allt för låg ränta. Vi ser också en avvikelse under slutet av 2007 och under 2008. För denna period kan man argumentera för att Riksbanken höjde räntan för högt, vilket bland annat återspeglades i ett onödigt svagt 2009.

Korrelation är inte detsamma som kausalitet, men detta är i varje fall en indikation om att det kan vara så att Riksbanken fört en suboptimal räntepolitik som ett resultat av att KPI inte på ett bra sätt fångar upp boendeprisinflation.

Låt oss också göra ett par försök att studera hur ett KPI med denna konstruktion för beräkningen av priset på boende skulle ha sett ut. Jag gör detta genom att rakt av byta ut komponenten räntekostnader (4601) mot ett index beräknat på nämnt sätt. Tyvärr har jag inte tillgång till historiska KPI-uppgifter på en sådan detaljnivå att jag kan redovisa hur KPI skulle ha sett ut med denna beräkning under samma tidsperiod som i tidigare diagram, utan vi får nöja oss med en bild av hur det sett ut sedan januari 2009. Vi kan börja med kalkylräntan beräknad som ovan.

figur 3. Skillnaden i inflationen blir inte i detta fall dramatisk jämfört med KPIF, men vi ser ändock en skillnad. Framförallt antyder detta att KPIF överskattade inflationen under början av 2009. Ifall husprisökningarna fortsätter kommer KPIF att utvecklas i lugnare takt än boendepriserna enligt denna beräkning framöver. Jag avser att följa upp senare iår för att se hur bilden utvecklare sig. Båda beräkningarna säger dock att vi under de senaste tolv månaderna haft en inflation över målet.

Vi kan också, som i KPIF, sätta själva räntan till en helt fast nivå, och studera vilken bild vi får då.

figur 4. Med en fast ränta blir skillnaden något större, och vi kan se en antydan om att inflationen under de senaste tolv månaderna varit nära 3% enligt denna beräkning.

Slutsats

Jag har inte något facit över exakt hur vi bör beräkna boendepriserna i ett prisindex som fungerar bra för ett inflationsmål, men jag menar att det finns tecken på att den nuvarande metoden inte på ett bra sätt beskriver verkligheten.

Detta riskerar att försämra förutsättningarna för att föra en optimal penningpolitik. Jag föreslår en potentiell modell för att beräkna boendeprisinflationen som jag tror har en starkare teoretisk grund, på det sätt att den tar sitt ursprung i accepterade metoder för investeringskalkyler, snarare än tveksamma antaganden om samband mellan genomsnittskostnad för producenter och konsumentpriser. Mer arbete krävs dock för att ta fram en färdig modell och delvis sträcker sig det arbetet bortom det jag kan utföra med den tillgång till statistik jag idag har.

Detta är dock inte den enda tänkbara modellen för hur man på ett bättre sätt kan fånga upp boendeprsisinflationen och det är mycket möjligt att jag presenterar även andra modeller framöver. Det finns intressant forskning som arbetar mot samma mål.



1 Ifall man ändå skulle vilja genomföra beräkningen utifrån producentens kostnader snarare än konsumentens pris, så kan man inte som KPI gör utgå från genomsnittskostnaden. Det samband mellan producentkostnad och konsumentpris som finns går via marginalkostnaden, inte via genomsnittskostnaden. Att beräkna en genomsnittlig anskaffningskostnad för kapitalstocken är ointressant om man vill utnyttja ett samband med priser, på samma sätt som det inte går att bedöma konsumentens elpris genom att titta på genomsnittskostnaden för produktionen av all elenergi.

Permalink     8 Comments



Comments:

Intressant som vanligt, keep it up!

Huspris statistik mm finns att tillgå genom någon mäklardatabas som du säkert känner till (dock ej officellt som du mkt riktigt säger). Dock får man väl betala en slant för att ha kontinuelig tillgång. Där går att kolla de flesta försäljningar av boende, har själv kollat där och där finns det mesta. Kanske går att få tillgång ett litet tag om du ber snällt :) och säger att det är för en viktig sak.

Posted by \PD on mars 07, 2010 at 03:11 em CET #

Calculated Risk har ett bra inlägg ang. dom moraliska synpunkterna kring de politiska/statliga driften att stödja de ägande, på icke ägandes bekostnad.
Genom dold inflation, som främst ägare av belånade inflationsbeständiga tillgångar gynnas av.

Att dölja inflation med inkorrekt statistik, och medvetet eller omedvetet dölja detta faktum för medborgarna borde vara straffbart. Det är de facto en indirekt en dold skatt mot de icke ägande i samhället samt centralt för den svenska fördelningspolitiken.

http://www.calculatedriskblog.com/2010/03/shiller-homeownership-and-american.html?utm_source=feedburner&utm_medium=feed&utm_campaign=Feed%3A+CalculatedRisk+%28Calculated+Risk%29

Posted by LillaMy on mars 10, 2010 at 11:52 fm CET #

Re Lilla My: Du tycker att det borde vara straffbart (för någon - oklart vem) att omedvetet dölja inflation?

Det är naturligtvis strunt det du säger. Ingenting är dolt - det är klart och tydligt definierat hur de olika inflationsmåtten beräknas och tas fram. Om man inte tycker att de representerar verkligheten särskilt bra (vilket jag och Sloped Curve ovan tycks instämma i) så är det bara att plocka fram andra mått.

Varför någon ska straffas för att denne anser att KPIF är en bra styrvariabel för Riksbankens räntesättning har jag svårt att förstå? Är det andra till synes oskyldiga saker som du anser ska vara straffbara? Att "ha fel" kanske? Att "inte hålla med Lilla My"?

Posted by Förståsigpåare on mars 18, 2010 at 03:56 em CET #

Jag kanske formulerade mig lite väl hårt i min frustration, som är riktad mot Riksbanken, och ingen annan. Ber om ursäkt ifall det uppfattades som någonting annat.
Jag instämmer i Sloped Curves kritik kring inflationsmåttet som används av RB.
Givetvis är det inte endast detta dom använder i sina analyser, men historiska beslut tyder på att dom ändå fäster stor vikt vid t.ex. KPI.

Jag förespråkar givetvis inte att RB:s styrelse ska spärras in, men personer vid maktpositioner inom staten motiverar sin höga lön med ansvarsklausulen, jag skulle vilja se att någon tar detta ansvar. Man kan i min mening inte bolla över ansvaret till FI för att reglera inflation inom vissa sektioner av ekonomin. Inflation är inflation, oavsett marknad.

Posted by LillaMy on mars 19, 2010 at 04:37 em CET #

Riksbankendirektörerna är inga pellejönsar. Denna modell att mäta "inflation" är ett medvetet val för att kunna smygdevalvera och ändå hålla mandatet på 2%.

Ponera detta:
http://en.wikipedia.org/wiki/List_of_countries_by_external_debt

Swedens external debt per capita är ca. $65,048 (2006).
176.72% av BNP.

Varför skulle ett land med lika stora externa lån som Sverige hålla en inflationsneutral penningpolitik ?. Sverige tjänar pengar på att devalvera, exporten öker samt våra externa skulder minskar. Folket blir fattigare jämfört med andra länder, men det ska vi nog snarare skylla på gamla politiker som jobbar upp vår statsskuld.
Det är politisk svårt att höja skatter för att betala för tidigare politiska regims excesser. Att låta medborgare betala via inflation är mer indirekt, samt politiskt möjligt.

Posted by Medvetet val. on mars 30, 2010 at 10:27 fm CEST #

För att kunna se utvecklingländernas inverka på KPI vore det intressant att se
något slags inflationsmått på utlandsproducerade varor respektive inhemskt producerade varor.

Dett för att kunna förutspå vad som komma skall nu när Kina tänkt revalvera.
Sloped, kanske en ide till nästa blogginlägg... ?

Posted by Fråga: on april 08, 2010 at 09:29 fm CEST #

70% OFF cheap ghd hair straighteners on sale,Free Shipping No tax!
http://www.ghdhair-sale-au.com/">ghd australia,we offer high quality http://www.ghdhair-sale-au.com/">ghd hair straighteners at cheap price,all http://www.ghdhair-sale-au.com/">ghd straighteners cheap are Free Shipping! http://www.ghdhair-sale-au.com/

Posted by ghd on december 29, 2010 at 06:55 fm CET #

ghd hair straightener,50% off,free shipping,no tax,creating intricate styles such as curls and flicks is easier to do,and this styler is currently the market leader in hair stylers.

Posted by myghdstraightener on januari 03, 2011 at 02:24 em CET #

Post a Comment:
  • HTML Syntax: Allowed